Les procédures d'évaluation des propriétés à bail viager

Objectifs

Fournier de l'information pour l'évaluation sur la façon dont la Société d'Évaluation Foncière des Municipalitiés (SEFM) évalue l'évaluation des propriétés du bail viager.

Contexte

L'article 19, (1) de la Loi sur l'évaluation confère l'autorité pour l'évaluation des propriétés à bail viager à leur valeur actuelle.

La réglementation de l'Ontario 282/98 **, article 3(1) 1.x. inclut les propriétés à bail viager dans la catégorie de l'impôt foncier résidentiel.

Une « propriété à bail viager » est une forme de tenure par laquelle des particuliers achètent le droit d'occuper une unité résidentielle pour une période de temps précise (c'est-à-dire pendant qu'ils sont en vie ou pour une durée définie de 49 ou de 99 ans). En Ontario, « domaine viager », « inamovibilité viagère » et « bail en équité » sont d'autres termes qui ont été utilisés pour décrire des dispositions semblables.

Les conventions peuvent porter plusieurs noms :

  • Convention d'occupation en location viagère
  • Convention de location à vie
  • Convention d'occupation
  • Convention de droit d'occupation

Les projets de location viagère sont ordinairement mis en œuvre ou commandités par des organismes à but non lucratif et à vocation communautaire (c'est-à-dire des habitations à but non lucratif, des clubs philanthropiques, des communautés ethniques ou des groupes confessionnels) qui veulent fournir un logement aux personnes âgées désirant vivre de façon indépendante dans une collectivité de retraités. Certaines municipalités subventionnent également des projets de location viagère.

Un projet de location viagère peut prendre la forme d'immeubles d'habitation, de maisons en rangée, de maisons isolées ou toute autre combinaison de ces termes.

Dans tous les contrats de location, le promoteur conserve la propriété réelle du projet et des unités séparées. L'acheteur d'une unité de bail viager acquiert le droit d'occuper l'unité résidentielle et d'utiliser toutes les commodités et tous les services communs, qui forment une partie du bail viager, c'est-à-dire les installations de loisir, les services de santé et d'entretien ménager, etc).

L'enregistrement du titre d'une convention de location viagère auprès du Bureau d'enregistrement varie suivant les différents projets. L'acheteur d'une unité de bail viagere est responsible de payer les frais d'entretien mensuels couvrant les coûts tels que les frais d'administration, d'entretien paysager, de services publics, l'assurance des fonds de réserve et les taxes foncières.

Lorsque l'occupation prend fin, l'unité peut être revendue à sa valeur marchande. Les modalités de vente et de revente font l'objet d'une description détaillée dans le contrat entre la société promotrice et l'occupant d'une unité individuelle.

La convention de location viagère, conclue entre la société promotrice et l'occupant, définit leur relation et détaille les termes de leur accord. Les conventions de location viagère sont régies par le droit contractuel et le common law et elles ne sont pas assujetties par la Loi sur les condominiums, 1998  ou la Loi sur la location de locaux d'habitation, 2006 de l'Ontario.

Il existe cinq types de modèles économiques de base de bail viager. Ceux-ci sont :

  • Solde nul;
  • Solde décroissant;
  • Valeur fixe;
  • Indexé;
  • Valeur marchande.

La plupart des projets de bail viager en Ontario sont à « valeur marchande » dans lequel l'acheteur verse la « valeur marchande » en entier afin d'obtenir le droit d'occuper l'unité de location viagère. Lorsque l'occupation prend fin, le résident ou sa succession vendra l'intérêt de la location viagère à la « valeur marchande » établie à ce moment.

Le processus d'évaluation

La méthode des comparables est la principale méthode d'évaluation utilisée pour établir l'évaluation des propriétés à bail viager à la valeur actuelle. Dans cette approche, on estime la valeur d'un projet de location viagère en se fondant sur les ventes d'unités semblables ou celles de suites de pareil type dans un complexe.

Par ordre de préférence, on utilisera les catégories suivantes de sources de ventes :

  • Les ventes de locations viagères dans l'ensemble résidentiel où se trouve la location viagère en question
  • Les ventes dans un immeuble d'habitation en copropriété comparable.

Dans le but de compiler un inventaire des ventes pour chaque ensemble résidentiel, la SÉFM expédie des questionnaires sur les ventes et demande des informations relatives à toutes les unités ou à toutes les suites qui ont été vendues dans l'ensemble résidentiel au cours d'une période donnée.

La SÉFM analyse les questionnaires remplis sur les ventes et établit des taux médians par pied carré par unité ou type de suite. Ces taux médians par pied carré s'appliquent aux types d'unités vendues et non vendues du complexe.

La valeur actuelle de la propriété correspond à la valeur totale de toutes les unités dans le complexe ou l'ensemble résidentiel, à laquelle est soustraite 10 % à titre d'ajustement à la baisse. Cet ajustement est nécessaire dans le but de compenser l'ensemble des services ou les services autres que des biens réels qui peuvent être offerts dans le contrat de vente, mais qui ne sont pas, en règle générale, considérés comme étant des biens réels.

Pour les ensembles résidentiels, au sujet desquels aucun renseignement n'existe sur les ventes, les ou d'un immeuble d'habitation en copropriété comparable sont utilisées pour déterminer les taux applicables par pied carré. Des ajustements peuvent être nécessaires pour prendre en compte les différences de commodités, l'emplacement et les autres facteurs dont on sait qu'ils influent sur la valeur de la propriété.

Dans le rôle d'évaluation, le développement du bail viager est disponible au site Web du Ministere des Affaires Municipales et Logement. 

De plus amples renseignements sur le secteur de l'habitation à bail viager sont disponibles à l'adresse :
http://www.mah.gov.on.ca/

Renseignements connexes

Article 19(1) de la Loi sur l'évaluation
Règlement 282/98 de l'Ontario **

 

Remarque: cette procédure a été établie afin d'offrir au public une compréhension générale des procédures de l'évaluation des propriétés à bail viager. La loi applicable est déterminante en cas de conflit, quel qu'il soit, entre la procédure et la loi pertinente.

Remarque: La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.