Méthode de comparaison des ventes, processus d'évaluation de masse

Objectifs

Informer les propriétaires au sujet de l'approche de comparaison des ventes utilisée dans le cadre de l'évaluation de masse.

Contexte

La Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) utilise la méthode de comparaison des ventes comme méthode principale pour évaluer environ quatre millions de propriétés résidentielles dans l'ensemble de l'Ontario.

La méthode de comparaison des ventes est l'une des trois approches valables utilisées par les évaluateurs et les estimateurs pour évaluer les biens immobiliers. Le secteur de l'évaluation privilégie en règle générale cette approche pour l'évaluation des propriétés résidentielles.

Pour chaque mise à jour, la SÉFM utilise les techniques du système d’évaluation de masse assistée par ordinateur qui constituent la norme dans le secteur pour analyser des centaines de milliers de ventes et de données relatives à la propriété dans toute la province. Le principal outil d'évaluation dans le cadre de l'évaluation de masse assistée par ordinateur est l'analyse de régression multiple, un outil statistique utilisé par les instances compétentes en matière d'évaluation servant à automatiser selon la méthode de comparaison des ventes dans un contexte d'évaluation de masse.

L'évaluation de masse est le processus d'évaluation d'un groupe de propriétés à une date d'évaluation donnée à l'aide de données et de méthodes communes; des tests statistiques permettent également de déterminer la qualité globale des estimations de la valeur foncière.

En matière d'évaluation de masse, la méthode de comparaison des ventes est appliquée en mettant au point un modèle d'évaluation foncière qui établit des estimations de valeur, fondées sur des caractéristiques physiques et sur l'emplacement, telles que l'aire de bâtiment, l'âge de la propriété, la taille du lot et le voisinage immédiat.

Toutes les corrections apportées à la valeur découlent du marché local. Un processus d'évaluation de masse entraîne des estimations de valeur qui sont exactes lorsqu'on les compare aux ventes réelles effectuées sur le marché local, et elles sont uniformes lorsqu'on les compare à des propriétés similaires.

En vertu de l'article 19.2(1) de la Loi sur l'évaluation, la SÉFM est tenue de produire des estimations de la valeur à une date d'évaluation déterminée par la loi. Ceci implique que la SÉFM doit corriger les prix de vente en fonction de la date d'évaluation prévue par la loi afin de refléter tout changement survenu sur le marché jusqu'à cette date.

Veuillez vous reporter au Glossaire pour la signification des termes : « date d'évaluation prévue par la loi » et « prix de vente corrigés en fonction de la date. »

Processus d'évaluation de masse

Les étapes et les renseignements qui suivent sont nécessaires afin de mettre au point des estimations de la valeur foncière dans un contexte d'évaluation de masse.

Données complètes et exactes

La SÉFM conserve un inventaire des données individuel pour chaque propriété située dans la province d'Ontario. Ces données sont mises à jour grâce à l'examen de permis de construction, de recherches sur les ventes, de demandes d'examen par les propriétaires et au moyen de programmes périodiques d'inspection générale.

La base de données de la SÉFM contient plus de deux milliards d'entrées et la SÉFM est en mesure de déterminer des valeurs exactes au moyen de celle-ci et de techniques d'évaluation de masse. Voir Évaluation des immeubles résidentiels en Ontario.

Veuillez vous reporter aux procédures de la collecte de données de la SÉFM pour obtenir de plus amples renseignements.

Création d'un fichier maître des ventes

Afin de mettre au point des estimations de la valeur à l'aide de l'approche de comparaison des ventes, la SÉFM analyse les ventes effectuées dans :

  • votre rue,
  • votre voisinage,
  • les voisinages alentours,
  • votre municipalité, votre ville ou votre canton.

La SÉFM conserve un inventaire des propriétés vendues dans ses bases de données d'entreprise. Lorsque c'est nécessaire, les ventes font l'objet d'une enquête afin de s'assurer qu'elles constituent des opérations commerciales effectuées dans des conditions de pleine concurrence et afin de confirmer les caractéristiques de la propriété au moment de la vente. Chaque vente valable est placée dans le fichier maître des ventes de la SÉFM. Le fichier maître des ventes est la base de données des ventes utilisée pour effectuer l'analyse d'évaluation de masse. Le fichier maître des ventes contient en règle générale les ventes sur les trois DERNIÈREs années pour la plupart des zones de marché de toute la province. Dans certaines zones de marché, des ventes couvrant une période pouvant aller jusqu'à cinq ans sont comprises afin d'assurer que les ventes sont disponibles en nombre suffisant aux fins d'analyse.

Veuillez vous reporter aux procédures d'évaluation de la SÉFM pour l'enquête sur les ventes de propriétés résidentielles pour obtenir de plus amples renseignements.

Établissement de zones de marché, de voisinages et de sous-voisinages

Chaque propriété résidentielle en Ontario fait partie d'une zone de marché, d'un voisinage et d'un sous-voisinage à des fins d'évaluation.

Les zones de marché sont des zones géographiques assujetties à des influences économiques semblables. La valeur des propriétés dans une même zone de marché a tendance à augmenter ou à diminuer simultanément, et elles sont en concurrence sur le marché. Elles sont habituellement, mais pas nécessairement, proches géographiquement et elles comportent d'ordinaire plusieurs milliers de lots résidentiels. La vente de plusieurs centaines d'entre elles sera analysée.

La SÉFM a défini environ 140 zones de marché couvrant toute la province afin d'évaluer les lots comportant des résidences, des condominiums, les lots à vocation récréative situés dans un secteur riverain et sur des parcelles de terrain vacant. Les ventes de chaque zone de marché sont analysées afin de mettre au point un modèle d'évaluation de la propriété permettant d'évaluer toutes les propriétés situées dans cette zone de marché.

Les zones de marché sont à leur tour divisées en voisinages, puis en sous-voisinages afin de rectifier les évaluations dans chaque zone de marché. Leurs caractéristiques distinctives sont comparables à l'attrait d'un emplacement. Ceci signifie, toutes choses étant égales par ailleurs, qu'un acheteur potentiel pourrait envisager d'acheter n'importe laquelle des maisons situées dans un même voisinage. D'ordinaire, les voisinages se composent de plusieurs centaines de domiciles et au moins 10 à 15 ventes disponibles pour fin d'analyse.

Les sous-voisinages sont définis afin d'affiner encore les valeurs plus précisément (par exemple rue par rue) dans le cadre du processus d'examen de la valeur individuelle

Définitions

L'astérisque*
VA :
Valeur de base :
b1¦b7
Aire de bâtiment :
Âge :
Taille du lot :
VOIS2 :
VOIS3 :
Garage :
Foyers :

indique une multiplication
estimation de la valeur actuelle
valeur de base attribuée à toutes les propriétés dans la zone de marché
taux affectés à chaque caractéristique d'une propriété dans le modèle pour attribuer la valeur

surface totale du domicile mesurée en pieds carrés
âge du domicile
surface du lot mesurée en pieds carrés
la propriété est située dans le voisinage 2 (0 – Non, 1 – Oui)
la propriété est située dans le voisinage 3 (0 – Non, 1 – Oui)
nombre de places de garages
nombre de foyers

Circulation dense : la propriété donne sur une rue où la circulation est constante (0 – Non, 1 – Oui)

Spécification du modèle

La spécification du modèle constitue la première étape du travail d'évaluation dans le cadre du processus d'évaluation de masse. Elle détermine les données à inclure dans le modèle d'évaluation de la propriété et leur format. Le modèle doit comprendre toutes les caractéristiques de la propriété qui influencent la valeur sur le marché local.

Dans la plupart des cas, 85 pour cent de la valeur d'une propriété est attribuée à l'emplacement, à l'âge, à la qualité de la construction, à l'aire de bâtiment et à la taille du lot. Le 15 pour cent restant de la valeur est attribuée aux caractéristiques susceptibles d'affecter la valeur positivement ou négativement, par exemple lorsqu'une propriété est située près d'un terrain de golf ou proche d'un axe majeur.

Un modèle d'évaluation de propriété est attribué à chaque zone de marché. Dans un système d’évaluation de masse assistée par ordinateur, le type de modèle le plus souvent utilisé pour évaluer les propriétés résidentielles est le modèle additif d'analyse de régression multiple. Avec ce type de modèle, une valeur de base est établie, et le modèle d'évaluation de la propriété ajoutera ou soustraira de la valeur à celle-ci en se fondant sur les rajustements du modèle et sur les caractéristiques de la propriété consignées au dossier de votre propriété.

Voici un échantillon d'un modèle additif d'analyse de régression multiple pour une résidence unifamiliale :

VA = Valeur de base + b1*Aire de bâtiment - b2*Âge + b3*Taille du lot + b4*VOIS2 + b5*VOIS3 + b6*Garage + b7*Foyers – b*Circulation dense.

La SÉFM crée régulièrement des « modèles généraux » en rassemblant des zones de marché qui couvrent une large zone géographique. Cela permet à la SÉFM d'analyser un plus grand nombre de ventes et de déterminer quelles caractéristiques influent sur la baisse ou l'augmentation de la valeur et quelles caractéristiques sont négligeables parce qu'elles n'ont qu'un effet minime ou aucun effet sur la valeur. Ces modèles d'ensemble contribuent à faciliter le processus d'évaluation car ils favorisent la cohérence dans l'ensemble des zones de marché et aident à déterminer les rajustements pour les caractéristiques de la propriété qui sont peu fréquentes et pour lesquelles il n'existe que peu de ventes.

Étalonnage du modèle

L'étalonnage du modèle consiste à mettre au point, à partir de l'analyse de comparaison des ventes, des rajustements pour les caractéristiques liées à la propriété qui seront utilisées dans le modèle d'évaluation de la propriété.

Voici un échantillon d'un modèle additif d'analyse de régression multiple étalonné qui a été établi à l'aide du modèle indiqué ci-dessus :

VA = 125 400 $ + 48 $*Aire de bâtiment - 1 600 $*Âge + 1 $*Taille du lot - 4 800 $*VOIS2 + 3 000 $*VOIS3 + 2 400 $*Garage + 500 $*Foyers - 2 000 $*Circulation dense.

Dans cette zone de marché, une maison de 10 ans dont la surface occupe 1 000 pi. ca. et qui est située dans le voisinage 2 sur un lot mesurant 50 pieds par 100 pieds (5 000 pi. ca.) avec deux garages, un foyer et exposée à une circulation dense sera évaluée à 160 900 $, tel que calculé ci‑dessous :

VA = 125 400 $ + 48 $*1 000 - 1 600 $*10 + 1 $*5 000 - 4 800 $*1 + 3 000 $*0 + 2 400 $*2 + 500 $*1 - 2 000 $*1.

VA = 125 400 $ + 48 000 $ - 16 000 $ + 5 000 $ - 4 800 $ + 4 800 $ + 500 $ - 2 000 $

VA = 160 900 $

La même propriété sans garage ni foyer, et qui n'est pas exposée à une circulation dense aurait une valeur actuelle estimée de 157 600 $.

VA = 160 900 $ - 2 400 $*2 - 500 $*1 + 2 000 $*1

VA = 157 600 $

Bien que la valeur générale influe de manière similaire dans chaque type de marché et dans chaque zone, son importance relative varie d'un marché à l'autre. Par exemple, les marchés à vocation récréative situés en secteur riverain ont tendance à accorder plus d'importance à la façade et à l'emplacement que les zones de marché qui ne sont pas situées dans un secteur riverain, simplement en raison des facteurs liés à l'offre et à la demande qui sont associés avec un produit rare.

Test du modèle

Une fois que chaque modèle est mis au point, il est testé afin de s'assurer que les valeurs produites sont exactes, cohérentes et équitables. Ces tests sont effectués à l'aide d'études de rapport des ventes qui sont la norme dans le secteur. Voir Données consolidées des ventes.

Par exemple, les valeurs sont testées pour s'assurer que les maisons anciennes et celles plus récentes sont évaluées au même niveau (c'est-à-dire que le modèle ne sous-évalue pas les maisons plus récentes et ne surévalue pas les maisons anciennes). L'étude de rapport est effectuée pour tous les facteurs de contribution à la valeur importants (c'est-à-dire l'aire de bâtiment, la qualité de la construction, l'âge, la taille du lot et l'emplacement) avant l'application du modèle à toutes les propriétés situées dans la zone de marché. Si le modèle produit des estimations de valeur initiales inexactes pour une caractéristique de la propriété donnée ou pour un voisinage, le problème peut être corrigé en rajustant et en étalonnant de nouveau le modèle ou une correction peut être effectuée en se fondant sur les résultats de l'étude de rapport des ventes.

Rajustement précis des valeurs

Les valeurs individuelles mises au point à l'aide de la méthode de comparaison des ventes font l'objet d'un examen afin de s'assurer qu'elles sont raisonnables et cohérentes avec les ventes récentes, soit celle de la propriété en question soit celles de propriétés similaires dans la même zone.

Dans les situations où l'estimation de la valeur actuelle ne semble ni raisonnable ni cohérente, les valeurs sont rajustées avec précision.

Ce rajustement précis vise à faire concorder les évaluations foncières initiales de manière à garantir l'équité et la justesse de l'évaluation de chaque propriété. Une situation unique se produit lorsqu'une propriété individuelle nécessite des rajustements supplémentaires pour arriver à la valeur actuelle, par exemple dans le cas d'une propriété résidentielle entourée par un site industriel.

Dès la finalisation du processus de rajustement précis, les estimations de la valeur produites par la méthode de comparaison des ventes au moyen du processus d'évaluation de masse sont considérées comme étant convenables pour être utilisées pour les évaluations de la valeur actuelle.

Renseignements connexes

Article 19(1) et article 19.2 de la Loi sur l'évaluation
Aperçu de l'évaluation foncière résidentielle : mise à jour de l'évaluation d'un échantillon pendant l'année de base
Procédures de collecte des données résidentielles

Remarque: La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.