Procédure d'évaluation de la collecte de données pour les propriétés agricoles

Objectif

Fournir des renseignements sur la manière dont la Société d'évaluation foncière des municipalités (SEFM) recueille des données dans le cadre de son processus d'évaluation des propriétés agricoles.

Contexte

Le paragraphe·19(1) de la Loi sur l'évaluation foncière oblige la SÉFM à évaluer les biens-fonds en fonction de leur valeur actuelle. Toutefois, le paragraphe 19(5) de la Loi sur l'évaluation foncière confère à la SÉFM le pouvoir d'évaluer les propriétés agricoles en fonction de leur valeur en tant que ferme, et non pas en fonction de leur valeur potentielle de revente à d'autres fins, telles que pour des centres commerciaux ou des lotissements.

Des données exactes sont nécessaires pour produire des évaluations exactes de la valeur marchande. Ces données sont régulièrement mises à jour en puisant dans diverses sources, notamment :

  • les documents de titres fonciers enregistrés dans les bureaux d'enregistrement répartis dans la province;
  • les permis de construire émis par les municipalités;
  • les entretiens et la correspondance avec les propriétaires fonciers;
  • les inspections immobilières;
  • les questionnaires.

L'article 10 de la  Loi sur l'évaluation foncière accorde à la SÉFM le droit d'accès à l'ensemble des terres et des bâtiments dans le but d'en faire l'évaluation appropriée, pourvu que :

  • Les membres du personnel de la SÉFM qui visitent une propriété puissent montrer une pièce d’identité appropriée émise par la SÉFM;
  • l'inspection ait lieu à une heure raisonnable;
  • l'inspection ou la demande de renseignements soit destinée à déterminer l'évaluation de la propriété.

Selon les articles 10 et 11 de la Loi sur l'évaluation foncière, les propriétaires sont tenus de fournir à la SÉFM tous les renseignements demandés liés à l'évaluation de cette propriété, soit au moment de l'inspection en présence d'un adulte, soit à la suite de la réception d'une lettre. Ces renseignements doivent être fournis dans un délai raisonnable.

Classification des biens et traitement fiscal des propriétés agricoles

Les propriétés évaluées comme terres agricoles sont, par défaut, imposées au taux résidentiel jusqu'à ce que la classification des biens agricoles soit approuvée par le Ministère de L’agriculture, de L’alimentation et des Affaires Rurales.

Les propriétés agricoles qui satisfont aux exigences de l’article 8 du Règlement de l’Ontario 282/98 sont identifiées comme admissibles à la catégorie des biens agricoles par le MAAARO et sont généralement imposées à hauteur de 25 % du taux résidentiel municipal.

Les terres agricoles qui ne sont pas admissibles à l'inclusion dans la catégorie des biens agricoles sont évaluées comme des terres agricoles, mais elles sont incluses dans la catégorie des propriétés résidentielles et imposées au taux entier des propriétés résidentielles.

Si l’agriculteur vit dans la résidence, une acre de terrain supportant la résidence est évaluée comme une terre agricole et classée dans la catégorie résidentielle. Si la maison est louée à une personne qui n’est pas un agriculteur, tout terrain utilisé par l’occupant est évalué et classé dans la catégorie résidentielle.

Si un propriétaire foncier est en désaccord avec la valeur de l'évaluation de terre agricole, ou avec le fait que la propriété est évaluée en tant que terre agricole en vertu du paragraphe·19(5)de la Loi sur l'évaluation foncière, il peut déposer une demande de réexamen (DR) auprès de la SÉFM.

Toutefois, si la propriété n'est pas comprise dans la catégorie des propriétés agricoles, son propriétaire peut déposer une DR auprès du MAAARO s'il estime que sa propriété est admissible à cette catégorie. Avant de déposer une DR auprès du MAAARO, les questions liées à la valeur imposée, ainsi que la question de savoir si oui ou non la propriété concernée devrait être évaluée en tant que terre agricole en vertu du paragraphe 19(5) de la Loi sur l'évaluation foncière, doivent être résolues.

Pour de plus amples renseignements au sujet du Programme d'imposition des biens agricoles du MAAARO et du traitement des litiges liés à la catégorie des propriétés agricoles, veuillez vous reporter aux articles 29 à 31 du Règlement de l'Ontario 282/92 ** et aux renseignements figurant sur le site Web du Ministère de L’agriculture, de L’alimentation et des Affaires Rurales.

Le processus

L'inspecteur des propriétés de la SÉFM présente, à une personne âgée de 18 ans ou plus qui est à la maison, une carte d'identité émise par la SÉFM en lui expliquant le but de sa visite. Tous les renseignements recueillis au cours d'une inspection ou d'une vérification d'une propriété sont mis à jour dans une base de données de la SÉFM. L'inspecteur peut également prendre des photos de la propriété à consigner au dossier.

Inspection

La SÉFM réalise habituellement une inspection physique d'une propriété agricole lorsque :

  • un permis de construire est émis par une municipalité;
  • une propriété agricole est vendue (cette activité est appelée enquête sur les ventes);
  • une ferme est inspectée à des fins de mise à jour de l'évaluation;
  • un propriétaire foncier soumet une demande de réexamen;
  • un propriétaire foncier dépose un appel auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière. 

Lorsqu'un représentant de la SÉFM inspecte une ferme, les mesures suivantes sont prises :

  • lorsqu'un adulte est présent à la propriété, le membre du personnel de la SÉFM présente une carte d'identité émise par la SÉFM et explique la raison de sa visite;
  • le représentant de la SEFM déterminera l’occupation et l’utilisation du terrain et des bâtiments sur la propriété agricole (p. ex., locataires);
  • le représentant de la SÉFM passe en revue et inspecte tous les bâtiments situés sur la propriété afin de garantir que les dossiers de la SÉFM reflètent correctement les dimensions, l'état, les caractéristiques et les commodités des bâtiments;
  • le représentant de la SÉFM peut également prendre des photos de la propriété à consigner au dossier;
  • le représentant de la SÉFM classifie l'ensemble des terres agricoles dans le cadre du système de classification des terrains; cela ne s'applique pas uniquement aux terrains déboisés, mais également à tous les autres types de terrain qui font partie de la ferme, dont les marécages, les ravins, les aires boisées, etc.;
  • le représentant discute des caractéristiques des terres agricoles avec l'agriculteur, y compris la question de savoir si les terres font l'objet d'un drainage au moyen de tuyaux ou non, et il indique dans le type de drainage et la superficie visée;
  • il prend en note le type d'activité agricole;
  • le représentant de la SÉFM enregistre la source des renseignements (c.-à-d. le nom de la personne avec laquelle il s'est entretenu) ainsi que la date d'inspection et un numéro de téléphone.

Codes de propriété

La SÉFM recourt à des codes de propriété afin de déterminer les caractéristiques physiques reflétant l'utilisation prédominante de la propriété. Cliquez ici pour consulter la liste complète des Codes de propriété. Reportez-vous à la série 200 pour les propriétés agricoles.

Les propriétés qui sont exploitées par le propriétaire ou le locataire sont évaluées selon des taux sur lesquels sont basées les ventes bona fide entre exploitants.

Bien qu'aucune définition spécifique des terres agricoles n'est donnée par la Loi sur l'évaluation foncière, les terres agricoles sont généralement décrites comme étant « toute étendue de terrain dédiée uniquement à des fins agricoles, sous la gestion d'un locataire ou d'un propriétaire », y compris notamment :

  • les cultures de grande production;
  • l'élevage, la reproduction et le pâturage d'animaux de ferme (à savoir bovins et porcs);
  • l'aviculture et l'accouvage;
  • l'élevage laitier;
  • les vergers d'arbres fruitiers et les vignobles;
  • les propriétés produisant du sirop d'érable (selon les critères figurant dans le Règlement 286/04 de l'Ontario **);
  • le logement et l'entretien de chevaux (selon les critères décrit dans le Règlement 100/05 de l'Ontario **);
  • l'horticulture, y compris la production de gazon en plaques, de matériel de pépinière et d'arbres de Noël;
  • la pisciculture, y compris les étangs faisant l'objet d'une licence qui sont utilisés pour la reproduction, l'élevage et la vente d'achigans et de truites;
  • l'élevage d'animaux à fourrure;
  • l'apiculture.

Cette définition des terres agricoles exclut l'utilisation d'une propriété pour :

  • la vente au détail de biens ou de services;
  • l'entreposage de matières premières agricoles pour d'autres personnes en tant qu'activité commerciales;
  • le maintien d'animaux d'élevage ou d'autres types d'animaux à des fins récréatives;
  • la fabrication de matières premières agricoles;
  • la reproduction et l'élevage d'animaux de compagnie.

Les facteurs primaires employés afin de déterminer la valeur actuelle d'une ferme sont les terres agricoles, la résidence, le site résidentiel, les dépendances de la propriété agricole et les autres bâtiments.

A) Terres agricoles

Les évaluations agricoles sont fondées sur la capacité agricole du sol et sur d’autres facteurs, tels que l’emplacement. La valeur d’une exploitation agricole n’est pas basée sur les autres utilisations potentielles de la terre (par exemple, l’aménagement). En déterminant les taux pour les terres agricoles, seules les ventes de terrains qui seront utilisés à des fins agricoles sont analysées.

Les terres agricoles sont classées en six catégories de qualité distinctes, les terres de catégorie 1 ayant la capacité agricole la plus élevée, et étant donc celles ayant la valeur la plus élevée. Toutes les fermes de l’Ontario sont associées à un quartier agricole aux fins d’établissement de la valeur actuelle. Les quartiers agricoles permettent de saisir les différences d’emplacement et de tenir compte de facteurs communs, dont la région climatique; le type de sol et son adéquation à l’usage que l’on en fait; des propriétés semblables se vendant à des prix de l’acre similaires. À l’intérieur de chaque quartier agricole, des rajustements sont établis pour refléter les différentes catégories de qualité des sols.

1) Zones climatiques

Le climat influence les types de plante qui peuvent être cultivés, le rendement par acre et le risque relatif à la production. L'Ontario a été divisée en sept zones climatiques en fonction de :

  • la durée de la période de végétation;
  • la température moyenne en été et en hiver;
  • les précipitations.

Les zones climatiques indiquent la durée de la saison de végétation. Par exemple, la zone climatique 1 représente une saison de végétation appréciable puisqu'il s'agit de la plus longue en Ontario, tandis que la zone 7 représente la saison de végétation la plus courte. Règle générale, plus on est situé au nord, plus courte est la saison de végétation, et par conséquent plus limitées sont les options de cultures.

2) Qualité du sol

La SEFM a recourt à un système de points d’appréciation pour la classification des terres, en guise de guide pour l’évaluation des terres agricoles en fonction de leur capacité agricole.  Les terres reçoivent différentes classifications en fonction de facteurs mesurant la capacité agricole du sol.

Types de sol

Les deux types de sol présents dans l'ensemble de l'Ontario sont le sol minéral et le sol organique.

Classification de sol minéral

Le sol minéral consiste en la couche de sol inorganique composée de sable, de limon et d'argile, en quantités variables, avec moins de 20 % de matière organique dans la couche de surface. Il s'agit du type de sol le plus fréquent en Ontario.
Il existe six classes de terres agricoles minérales.

Classe 1 : cette terre présente un bon drainage et une bonne texture limoneuse, et elle est presque de niveau. Une production agricole de niveau élevé est possible. 

Classe 2 : cette terre fait l'objet de limitations modérées en ce qui concerne les cultures agricoles. Ces limitations peuvent comprendre la texture du sol, le drainage, un relief vallonné, une érosion modérée, une pierrisité modérée, ou une combinaison d'au moins deux de ces facteurs.

Classe 3 : cette terre fait l'objet de limitations semblables à celles de la classe 2, mais dans une plus large mesure.

Classe 4 : cette terre fait l'objet d'importantes limitations en ce qui concerne les cultures agricoles, telles qu'une susceptibilité à l'érosion, une pierrisité excessive, ou un drainage insuffisant pour une culture fréquente.

Classe 5 : cette terre est généralement impropre aux cultures, mais peut servir au pâturage. Elle fait l'objet de limitations semblables à celles de la classe 4, mais dans une plus large mesure.

Classe 6 : cette terre doit être laissée boisée en raison de l'importance de la pente, de l'érosion grave, d'un sol mince, ou d'autres caractéristiques qui la rendent impropre à la culture. Elle peut convenir à un pâturage modéré.

Facteurs influençant la classification de la terre :

  • La topographie peut être classifiée comme étant de niveau, en pente douce, vallonnée, ondulée ou raide.
  • La texture du sol se rapporte à la composition de la terre et elle décrit le sol comme étant sableux, limoneux-sableux, limoneux, argileux-limoneux ou argileux.
  • La pierrisité indique la quantité de pierres dans le sol. Trois classifications de pierrisité sont employées : sans pierre, modérément pierreux ou très pierreux. Un sol très pierreux contient trop de pierres pour permettre les cultures, mais il peut servir au pâturage.
  • Le drainage est lié à la liberté de mouvement de l'eau et de l'air dans le sol, ou au niveau de la nappe phréatique. Le drainage est catégorisé comme étant rapide, appréciable, modéré ou faible.
  • L'irrigation par inondation se rapporte à l'inondation périodique de la terre par débordement des ruisseaux ou des rivières.
  • L'érosion se rapporte à la perte de sol causée par l'eau et le vent. Les trois classifications de l'érosion employées sont aucune (aucun enlèvement du sol de surface), modérée et grave (enlèvement total du sol de surface).
  • La profondeur du substratum rocheux se rapporte à la profondeur du sol au-dessus du substratum sous-jacent. 

Sol organique

Le sol organique, plus communément appelé tourbe ou terre noire, provient de résidus végétaux qui ont été préservés en raison de la présence d'une nappe phréatique près de la surface du sol.

Il existe six classes de terres agricoles organiques :

Classe 1 : cette terre ne présente aucune limitation hydrique, topographique ou de pH, et elle est profonde et de niveau. Ces sols se trouvent en phase intermédiaire de décomposition.

Classe 2 : cette terre présente une limitation qui en restreint quelque peu l'usage. Cette limitation peut consister en une lignité, en une acidité ou en alcalinité extrême déterminée par un facteur pH, en une susceptibilité aux inondations, ainsi qu'en une topographie, une profondeur ou un climat désavantageux.

Classe 3 : cette terre présente des limitations modérément graves qui restreignent le nombre possible de cultures et requièrent des techniques spécifiques d'aménagement et de gestion telles que la rotation des cultures et la fertilisation.

Classe 4 : cette terre présente des limitations graves qui restreignent le nombre possible de cultures et requièrent des techniques spécifiques d'aménagement et de gestion, telles que la rotation des cultures et la fertilisation.

Classe 5 : cette terre présente des limitations si graves qu'elle est limitée à la production de cultures fourragères vivaces ou d'autres cultures spécialement adaptées.

Classe 6 : cette terre peut uniquement produire des cultures de plantes indigènes. Les techniques d'amélioration du sol ne sont pas praticables.

Les facteurs suivants sont pris en compte par la SÉFM dans le cadre de la classification des sols organiques :

  • les phases de décomposition;
  • l'acidité ou l'alcalinité du sol, telle qu'exprimée par un facteur pH;
  • le contenu ligneux, exprimé en tant que pourcentage du volume organique;
  • la profondeur de la matière organique au-dessus du sable, du limon, de loam, d'argile, de marne ou du substratum rocheux;
  • la texture granulaire du sous-sol.

Remarque importante au sujet du de l'exemption de foresterie paysanne (Farm Forestry Exemption, FFE).

Le paragraphe•3.(1)19 de la Loi sur l'évaluation foncière permet une exemption d'une acre de terre boisée par tranche de dix acres sur une propriété agricole.

  • Les facteurs suivants sont pris en compte par la SÉFM au moment d'accorder une exemption de foresterie paysanne :
  • l'exemption de foresterie ne peut s'appliquer à plus de 20 acres en propriété individuelle au sein d'une municipalité donnée;
  • lorsqu'il existe au moins deux parties de terre boisées dans différentes classes de sol, l'exemption s'appuiera sur la terre à la valeur supérieure; • lorsque la terre est louée, la parcelle entière doit être louée et utilisée à des fins agricoles afin de permettre l'admissibilité à l'exemption de foresterie.

B) Structures agricoles

Une dépendance agricole consiste en une amélioration, autre qu’une résidence, qui est utilisée pour les activités agricoles (p. ex. grange, silo, cellule à grain, etc.). Les dépendances agricoles sont évaluées selon la méthode du coût de remplacement amorti, en tenant compte de leur conception, leur âge, leur taille, leur qualité de construction, etc.

Pour obtenir des renseignements sur l’application de la méthode du coût sur les structures agricoles, voir Méthode du coût : Rapport sur la méthodologie de la SEFM pour les structures agricoles.

Lorsqu'un représentant de la SÉFM évalue des structures ou des dépendances agricoles, les mesures suivantes sont généralement prises : 

  • description et prise en note de chaque structure agricole, classée par type (par ex., grange à deux étages, remise à machinerie, etc.) en fonction de la conception et de l'utilisation;
  • prise de mesures de la structure agricole au besoin;
  • enregistrement des dimensions, de l'âge, du type de construction, de l'état, de la hauteur, de la qualité et du nombre d'étages.
  • Utilisation (agricole, résidentielle ou commerciale/industrielle).

C) Structure résidentielle

Les résidences et les terres associées à la résidence qui ne sont pas utilisées à des fins agricoles sont évaluées à leur valeur actuelle. Reportez-vous à la procédure d'évaluation pour la collecte de données résidentielles par l'entremise du processus d'inspection de la propriété relativement aux structures résidentielles.

  • Tant les structures résidentielles primaires que secondaires sont évaluées au moyen de la méthode du coût, et leur valeur est établie en fonction de leurs dimensions, de leur âge, de leur état, de leur qualité et de leurs commodités. 
  • La valeur de la structure et de la terre associée à celle-ci, d'une superficie normale d’une acre, est classée dans la catégorie des propriétés résidentielles.
  • Si une résidence agricole est occupée par la ou les personnes qui exploitent la propriété, la terre associée aux résidences, d'une superficie normale d'une acre, est évaluée au taux des terres agricoles. 
  • Si la maison de ferme est occupée par quelqu'un d'autre que la ou les personnes qui exploitent la propriété, elle est considérée une résidence non agricole, et elle est évaluée et classée selon le taux résidentiel.

Cliquez ici afin de consulter la liste des structures résidentielles primaires.

Cliquez ici afin de consulter la liste des structures résidentielles secondaires.

Renseignements connexes

Loi sur l'évaluation foncière
Procédures d'enquête sur les ventes de fermes
Ministère de L’agriculture, de L’alimentation et des Affaires Rurales

Remarque : cette procédure a été mise au point afin d'apporter au public une compréhension générale du processus de collecte de données pour les propriétés agricoles. La loi en vigueur prévaut en cas de contradiction entre la présente procédure et la loi pertinente.

(** Disponible en anglais uniquement)

Remarque : La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.

Il est possible que les renseignements figurant sur cette page ne soient pas entièrement accessibles. Veuillez prendre contact avec nous au 1 866 296-6722 ou au (ATS) 1 877 889-6722 pour nous dire ce que nous pouvons faire pour mieux vous aider.