Procédure d'évaluation pour les évaluations complémentaires et omises

Objectif

Fournir des renseignements sur le processus d'émission des évaluations complémentaires et omises de la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM).

Note importante : la présente procédure sera modifiée pour l'année d'imposition 2009 en raison des modifications apportées au système d'évaluation de l'Ontario.

Contexte

Le paragraphe 19(1) de la Loi sur l'évaluation donne le mandat à la SÉFM d'évaluer les propriétés en fonction de leur valeur actuelle. Dans le cadre de son mandat, la SÉFM est tenue de maintenir et de mettre à jour ses dossiers régulièrement pour s'assurer que toutes les propriétés sont évaluées de manière exacte.

  • L'article 33 de la Loi sur l'évaluation autorise la SÉFM à émettre des évaluations omises et l'article 34 de la Loi sur l'évaluation autorise la SÉFM à émettre des évaluations complémentaires.

Lorsque des améliorations sont apportées à une propriété, la SÉFM prend celles-ci en note et détermine s'il y a lieu d'émettre une évaluation complémentaire ou omise afin d'augmenter la valeur imposable de la propriété ou de modifier sa catégorie d'imposition.

Si une évaluation supplémentaire est ajoutée au rôle de perception ou que la catégorie d'imposition de la propriété est modifiée, le propriétaire reçoit un avis d'évaluation complémentaire ou un avis d'évaluation omise, selon le cas. La valeur supplémentaire qui a été ajoutée au rôle de perception figurera sur l'avis. Celui-ci indiquera également la catégorie d'imposition qui a été attribuée à la propriété.

Les municipalités recevront également ces renseignements par le biais d'une liste des évaluations complémentaires et d'une liste des évaluations omises, qui leur sont fournies à différents moments au cours de l'année. Les municipalités font appel à ces renseignements pour calculer tout impôt foncier supplémentaire.

Voici les détails entourant les circonstances qui serviront à générer une évaluation complémentaire ou omise.

Évaluation complémentaire

Une évaluation complémentaire peut être émise pour refléter les hausses d'évaluation qui résultent d'une ou de plusieurs améliorations qui ont été apportées à une propriété ou d'une modification apportée à la catégorie d'imposition d'une propriété (par exemple, de la catégorie résidentielle à commerciale) et qui se sont produites après que des avis d'évaluation réguliers aient été envoyés au cours de l'année précédente et avant la fin de la présente année d'imposition.

Une évaluation complémentaire peut également être émise pour les raisons suivantes :

  • L'exonération fiscale pour une propriété ou une partie de celle-ci cesse de s'appliquer au cours de l'année d'imposition courante. Cela peut se produire à la suite d'une modification apportée à l'utilisation d'une propriété ou à son titre de propriété. Par exemple, si une église est vendue à un particulier qui prévoit utiliser la propriété à des fins résidentielles; celle-ci n'est plus admissible à l'exemption d'impôt foncier et devient imposable à la date de la vente
  • une propriété ou une partie de celle-ci cesse de remplir les conditions requises pour son inclusion dans la catégorie d'imposition des terres agricoles, des forêts aménagées ou des terres protégées
  • une propriété ou une partie de celle-ci cesse d'être un terrain vacant commercial ou industriel ou un terrain excédentaire.

Les évaluations complémentaires peuvent également être émises à la suite d'« événements » qui font qu'une propriété devient assujettie à une catégorie d'imposition différente. La Loi sur l'évaluation définit un « événement » comme étant l'un des éléments suivants :

  • un changement d’utilisation de tout ou partie de la parcelle de la propriété
  • un acte ou une omission qui fait que tout ou partie de la parcelle de la propriété cesse d’appartenir à une catégorie de biens immeubles
  • le conseil d’une municipalité décide qu’une catégorie de biens immeubles s’applique ou cesse de s’appliquer dans la municipalité (par exemple, la catégorie de centre commercial, d'édifice à bureaux, de grande construction de type industriel, etc.).

Des exemples d'événements comprennent :

  • un changement d’utilisation de la propriété qui passe d'industrielle à commerciale
  • un propriétaire qui ne remplit plus les conditions requises pour sa participation au programme d'encouragement fiscal pour les forêts aménagées ou les terres protégées
  • un immeuble d'habitation multi-résidentielle est converti en propriété condominiale.  

Évaluation omise

Une évaluation omise doit être émise si un terrain assujetti à l'évaluation a été omis du rôle de perception pour l'année d'imposition courante ou pour l'ensemble des deux années d'imposition précédentes ou une partie de celles-ci. Le « terrain » inclut la terre, les bâtiments, les structures, les accessoires et la machinerie.

Une évaluation omise peut également être émise pour faire passer la situation fiscale d'une propriété à laquelle l'imposition ne s'applique pas à une situation où elle s'applique ou pour modifier la catégorie d'une propriété qui cesse d'appartenir à la catégorie des terres agricoles, à celle des forêts aménagées ou à celle des terres protégées.

Lorsqu'une évaluation omise est émise, la municipalité peut prélever des impôts fonciers supplémentaires pour l'année d'imposition courante et, s'il y a lieu, pour une partie ou l'ensemble des deux années d'imposition précédentes.

Une évaluation omise peut être émise pour les raisons suivantes :

  • le terrain, y compris les bâtiments ou les structures, a été omis du rôle de perception
  • le rôle d'évaluation n'indique pas correctement que l'exonération fiscale s'applique à une propriété ou à une partie de celle-ci. Par exemple, si une école a été vendue à un particulier il y a deux ans mais que le rôle d'évaluation continuait d'indiquer que l'exonération fiscale s'appliquait à la propriété; la SÉFM sera tenue d'émettre une évaluation omise pour modifier la situation fiscale qui passera de l'exemption de l'impôt foncier à l'imposition fiscale pour l'année courante et les deux années précédentes, avec effet rétroactif à la date de vente
  • une propriété ou une partie de celle-ci cesse de remplir les conditions requises pour son inclusion dans la catégorie d'imposition des forêts aménagées ou celle des terres protégées dans le cadre du programme d'encouragement fiscal pour les forêts aménagées ou de celui des terres protégées.

Une évaluation omise peut uniquement être émise en raison d'une modification de la classification si :

Seuil minimum

Une évaluation complémentaire ou omise sera émise uniquement si la valeur d'une propriété augmente de 5 % par rapport à son évaluation foncière courante ou de 10 000 $, ou plus. Lorsqu'une évaluation complémentaire ou omise n'est pas émise parce que le seuil n'est pas atteint, la hausse de l'évaluation est ajoutée en guise de rajustement de fin d'année au rôle d'évaluation pour l'année d'imposition courante.

Le processus

La SÉFM reçoit les renseignements relatifs à la propriété de diverses sources, y compris :

  • les listes des permis de construire et des permis d'occuper reçus des municipalités
  • les avis des propriétaires
  • les inspections des propriétés qui ont été vendues
  • les programmes d'inspection du quartier.

À la suite de cette information, un représentant de la SÉFM visitera la propriété afin de déterminer quelles modifications ont été apportées. Si une inspection est nécessaire, le représentant de la SÉFM :

  • présentera une preuve d'identité
  • prendra des mesures des lieux et inspectera le bâtiment, la structure ou l'ajout en question
  • déterminera la date à laquelle l'amélioration a commencé à être utilisée
  • effectuera une enquête sur les ventes, si la propriété a fait l'objet d'une vente récente.

Une fois l'ensemble des améliorations consignées par écrit, l'évaluation de la propriété sera recalculée pour comprendre toutes les modifications apportées à la propriété. Une évaluation complémentaire ou omise sera émise au besoin, selon que l'amélioration a commencé à être utilisée dans l'année courante ou les deux années d'imposition précédentes.

Exemples d'évaluations complémentaires ou omises

1. Nouvelle maison construite ou occupée pendant l'année d'imposition

Une maison neuve est construite sur un lot vacant. Elle est achevée et occupée dès le 1er juillet 2008. Le rôle d'évaluation pour l'année d'imposition 2008 indiquait que la propriété était un terrain vacant résidentiel. ÉVA signifie évaluation à la valeur actuelle.

L'ÉVA en 2005 après la mise à jour pour une nouvelle maison unifamiliale 200 000 $
L'ÉVA en 2005 d'un lot vacant 75 000 $
L'ÉVA en 2005 de l'amélioration 125 000 $

Une évaluation complémentaire pour tenir compte de la valeur de 125 000 $ attribuable à la nouvelle structure sera émise. Elle entrera en vigueur dès le 1er juillet 2008, de sorte que les impôts fonciers seront acquittés sur la propriété améliorée pour le reste de l'année 2008.

2. Un rajout sur une maison existante et occupée en 2006.

Un rajout est construit en 2006 mais n'est pas évalué aux fins de l'imposition fiscale avant 2008. Le rajout augmente la valeur courante de la propriété de 40 000 $. Le rajout a commencé à être utilisé en octobre 2006. Une évaluation omise correspondant à l'augmentation de l'évaluation est émise et elle entre en vigueur à la date à laquelle le rajout a commencé à être utilisé.

L'ÉVA en 2005 après la construction du rajout 440 000 $
L'ÉVA en 2005 de la maison d'origine 400 000 $
L'ÉVA en 2005 de l'amélioration 40 000 $

Une évaluation omise correspondant à 40 000 $ est émise et elle est en vigueur du 1er octobre au 31 décembre 2006.

Une évaluation omise supplémentaire correspondant à 40 000 $ est émise et elle entre en vigueur dès le 1er janvier 2007, pour l'imposition fiscale de l'année 2007.

Une évaluation omise supplémentaire correspondant à 40 000 $ est émise et elle entre en vigueur dès le 1er janvier 2008, pour l'imposition fiscale de l'année 2008.

3. L'exonération fiscale du terrain cesse de s'appliquer

Une école en surplus est vendue le 15 mai 2006 à un promoteur pour être convertie en une utilisation commerciale de détail.

L'ÉVA en 2005 de l'école 400 000 $

Une évaluation omise est émise pour faire passer la situation fiscale d'une propriété à laquelle l'imposition ne s'applique pas à une situation où elle s'applique, et ce pour une catégorie commerciale. Elle entre en vigueur le 15 mai 2006 pour l'imposition fiscale du 15 mai au 31 décembre 2006.

Une évaluation omise supplémentaire est émise pour faire passer la situation fiscale d'une propriété à laquelle l'imposition ne s'applique pas à une situation où elle s'applique, et ce pour une catégorie commerciale. Elle entre en vigueur dès le 1er janvier 2007, pour l'imposition fiscale de l'année 2007.

Une évaluation omise supplémentaire est émise pour faire passer la situation fiscale d'une propriété à laquelle l'imposition ne s'applique pas à une situation où elle s'applique, et ce pour une catégorie commerciale. Elle entre en vigueur dès le 1er janvier 2008, pour l'imposition fiscale de l'année 2008. 

Renseignements connexes

Règlement 282/98 de l'Ontario **
Programme d'encouragement fiscal pour les forêts aménagées
Programme d'encouragement fiscal pour les terres protégées
Procédures d'évaluation pour l'inspection des propriétés résidentielles
Procédures d'évaluation pour l'enquête sur les ventes des propriétés résidentielles
Procédures d'évaluation pour le processus de plaintes de la Commission de révision de l'évaluation foncière
Procédures d'évaluation pour le processus de demande de réexamen
Procédures d'évaluation pour l'allégement de l'impôt foncier résidentiel pour les personnes âgées et les personnes handicapées
Guide de l'évaluation foncière pour les maisons neuves dont la construction est récente (brochure)

Remarque : cette procédure a été mise au point afin d'assurer au public une compréhension générale des procédures d'évaluation pour les évaluations complémentaires et omises. La loi applicable est déterminante en cas de conflit, quel qu'il soit, entre la procédure et la loi pertinente

(** Disponible en anglais uniquement)

Remarque : La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.

Il est possible que les renseignements figurant sur cette page ne soient pas entièrement accessibles. Veuillez prendre contact avec nous au 1 866 296-6722 ou au (ATS) 1 877 889-6722 pour nous dire ce que nous pouvons faire pour mieux vous aider.