Procédure d'évaluation de parcs pour maisons mobiles

Objectif

Fournir des renseignements sur la manière dont la Société d'évaluation foncière des municipalités (SÉFM) évalue les parcs pour maisons mobiles en Ontario.

Contexte

Le paragraphe 19(1) de la Loi sur l'évaluation foncière confère l'autorité pour l'évaluation des parcs pour maisons mobiles à leur valeur actuelle.

L'article 16 du Règlement 282/98 de l'Ontario ** englobe les maisons mobiles (désignées en tant qu'unités) utilisées à des fins résidentielles ainsi que le bien-fonds sur lequel elles se trouvent dans la catégorie d'imposition des propriétés résidentielles.

Un parc pour maisons mobiles peut se définir comme un bien-fonds sur lequel au moins une unité est située, dans la mesure où le propriétaire foncier conserve la possession du bien-fonds et le propriétaire de ou des unité(s) d'habitation loue ce dernier.  Les contrats de location sont régis par la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.

La Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation s'applique aux unités locatives résidentielles situées au sein d'un parc pour maisons mobiles.  Les sites loués au sein d'un parc pour maisons mobiles sont régis par bon nombre des règles qui s'appliquent aux autres types d'unités locatives résidentielles.

La Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation ne s'applique pas aux sites qui sont :

  • destinés aux personnes en voyage ou en vacances;
  • dans un centre de villégiature, un camp de vacances, un terrain de camping, ou encore dans un parc pour caravanes occupé seulement de manière saisonnière ou temporaire.

Conformément à l'article 16 de la Loi sur l'évaluation foncière, la SÉFM est dans l'obligation de préparer une liste annuelle de soutien scolaire.  Conformément à l'article 16.1 de la Loi, les propriétaires fonciers ayant sept unités ou plus doivent, le 31 juillet au plus tard, fournir à la SÉFM la liste répertoriant le nom des locataires d'habitation et les numéros d'unité correspondants.  Cette liste doit comprendre les personnes qui ont occupé les unités résidentielles au cours de la période de 12 mois prenant fin le 1er juillet de l'année au cours de laquelle les renseignements ont été fournis.

Sur le rôle d'évaluation, le parc pour maisons mobiles est décrit sous un seul numéro de rôle.  Les occupants individuels figurent à titre de locataires.  Les propriétaires de parcs pour maisons mobiles reçoivent des avis d'évaluation indiquant la valeur actuelle globale de la propriété entière.  Les valeurs individuelles pour chaque unité ne sont pas indiquées dans l'avis. Toutefois, la SÉFM peut fournir ces renseignements au propriétaire foncier par l'entremise d'une demande écrite en ce sens.

Par l'entremise d'une demande écrite en ce sens, les locataires peuvent également obtenir auprès de la SÉFM des renseignements sur leur unité individuelle, en vertu du paragraphe 53(4.1) de la Loi sur l'évaluation foncière.  Ces renseignements peuvent être demandés en remplissant le formulaire de demande de données sur l'évaluation d'une unité (Unit Assessment Data Request Form).

Le processus

Les parcs pour maisons mobiles sont évalués au moyen des trois méthodes d'évaluation.  La méthode du coût est employée pour évaluer les unités en référence aux ventes valides d'unités, lorsqu'elles sont disponibles, et toute structure supplémentaire. La méthode du revenu est employée pour évaluer les sites associés au parc pour maisons mobiles.  La méthode de comparaison des ventes est employée dans l'évaluation de tout bien-fonds non associé au parc pour maisons mobiles.

Chaque année, la SÉFM demande des données spécifiques aux propriétaires fonciers lorsque la méthode du revenu est employée dans l'évaluation foncière.  La SÉFM recueille les renseignements suivants :

  • nom des locataires;
  • états des résultats et renseignements sur la location.

Conformément à l'article 11 de la Loi sur l'évaluation foncière, les propriétaires fonciers doivent fournir les renseignements demandés à la SÉFM au cours du délai précisé dans la demande.

Évaluation du bien-fonds

Les biens-fonds utilisés conjointement avec le parc pour maisons mobiles, y compris les sites et les zones communes, tels que les routes, sont évalués au moyen de la méthode du revenu.

Celle-ci se fonde sur la théorie que les biens productifs de revenu sont vendus et achetés en fonction de leur potentiel de gains.

Les renseignements en matière de revenus et de dépenses recueillis par la SÉFM sont analysés, et ils servent à déterminer le revenu net d'exploitation du parc pour maisons mobiles.

Le revenu net d'exploitation est déterminé en déduisant les frais et les dépenses indiqués ci-dessous du revenu brut potentiel :

  •  frais de gestion standard;
  •  perte standard d'inoccupation et de recouvrement;
  • inoccupations anormales;
  • frais d'exploitation. 

Les frais d'exploitation communs les plus fréquents sont :

    • les services d'approvisionnement en eau;
    • les salaires et la gestion;
    • le déneigement;
    • l'entretien et les réparations;
    • les frais juridiques.

La SÉFM se réfère à l'historique des renseignements sur les revenus et les dépenses recueillis au cours des années précédentes afin de garantir que les renseignements divulgués sont caractéristiques d'une année normale d'exploitation.

Le revenu net d'exploitation est capitalisé en recourant à un taux de capitalisation afin d'obtenir à une estimation de la valeur.

L'utilisation d'un taux de capitalisation est un procédé employé pour convertir l'estimation du revenu prévu pour une seule année en une indication de la valeur, et ce, en une seule étape.  Cela s'accomplit en divisant la prévision de revenu net d'exploitation par un taux de capitalisation approprié.

Le taux de capitalisation est mis au point à partir d'une analyse des ventes de parcs pour maisons mobiles au cours d'une période spécifique, dans des régions spécifiques de la province.

Les taux de capitalisation sont mis au point pour :

  • Le nord de l'Ontario;
  • Le sud de l'Ontario
  • La région du Grand Toronto;
  • L'est de l'Ontario;
  • Le centre de l'Ontario.

La valeur ainsi obtenue, découlant de la méthode du revenu, représente la valeur attribuée au bien-fonds occupé par les unités ainsi qu'aux biens-fonds et aux structures utilisés en tant que zones communes, tels que les routes, les allées piétonnières, les installations récréatives et les stationnements.

Si la SÉFM n'est pas en mesure d'obtenir les renseignements sur les revenus et les dépenses d'un parc pour maisons mobiles, elle comparera les loyers d'un ou de parc(s) pour maisons mobiles des environs et elle ajustera les loyers au moyen du même ratio de dépenses que celui du ou des parc(s) semblable(s).

Les parcs comparables ont tendance à présenter des éléments semblables qui peuvent influencer le niveau des loyers, tels que :

  • l'inclusion des services publics (services d'eau et d'égout);
  • la collecte des ordures;
  • le déneigement;
  • l'entretien de la pelouse;
  • la ou les piscine(s) intérieure(s) ou extérieure(s);
  • des courts de tennis;
  • la présence d'un centre de loisir.

Le bien-fonds excédentaire, soit le bien-fonds non utilisé dans le cadre de l'exploitation du parc pour maisons mobiles, est évalué en recourant aux taux mis au point par l'entremise de la méthode de comparaison des ventes.

Évaluation des structures

La SÉFM inspecte périodiquement les parcs pour maisons mobiles afin de garantir que les données qu'elle détient dans ses dossiers sont actualisées et exactes.

Une maison mobile, disponible en tant qu'unité à largeur simple ou double, consiste en une habitation unifamiliale fabriquée qui est transportée de son lieu initial de construction jusqu'à sa destination, en tant que résidence permanente ou saisonnière.  Une maison mobile est considérée comme susceptible de faire l'objet d'une évaluation imposée si elle répond aux critères suivants :

  • l'unité a une largeur minimale de 8 pieds, 6 pouces; ou encore
  • l'unité a une largeur inférieure à 8 pieds, 6 pouces mais une structure fermée la jouxte, telle qu'un solarium, un porche fermé ou un garage.

Autres indices que la maison mobile est permanente, et donc susceptible de faire l'objet d'une évaluation imposée :

  • Un permis pour dimensions supérieures du ministère des Transports est requis pour le transport routier car l'une des limites légales suivantes a été dépassée :
    • La longueur est supérieure à 41 pieds;
    • La largeur est supérieure à 8 pieds, 6 pouces;
    • La hauteur est supérieure à 13 pieds, 6 pouces;
    • Le poids est supérieur à 140 000 livres.
  • L'unité est munie d'une structure arrimée telle qu'un abri à voitures, un patio, etc.
  • L'unité dispose de raccords permanents à des services publics tels que l'alimentation en eau et en électricité ainsi que l'élimination des déchets.
  • Le triangle d'attelage, le châssis de roulement ou les deux ont été enlevés.
  • L'unité a été posée sur une fondation de soutien.

Le paragraphe 10(1) de la Loi sur l'évaluation foncière stipule que les personnes autorisées par la SÉFM, sur présentation de pièces d'identité appropriées, ont, à toute heure raisonnable et sur demande raisonnable à cet effet, libre accès à l'ensemble d'un bien-fonds.  Ce paragraphe s'applique à tous les biens-fonds, possédés ou loués, ainsi qu'à l'ensemble des bâtiments et des structures présents sur les biens-fonds.

Lorsque la SÉFM inspecte une maison mobile, les caractéristiques-clés suivantes sont prises en note :

  • la marque et le modèle de l'unité;
  • les dimensions de l'unité;
  • l'âge de l'unité;
  • l'état de l'unité;
  • les types d'ajout, tels que des patios, des porches, des chambres supplémentaires, etc.;
  • la présence d'air climatisé.

La SÉFM recourt à la méthode du coût afin d'évaluer les unités.  En collaboration avec les fabricants de l'industrie des maisons mobiles, la SÉFM établit un coût par pied carré des différentes unités.

En fonction des renseignements ci-dessus, la valeur de la structure est déterminée par :

  • l'analyse des coûts afin d'en arriver à un coût de remplacement à l'état neuf (CRN), le coût estimé de construction d'une structure de conception, de matériaux et de fonctionnalité semblables;
  • l'amortissement de l'unité afin d'en arriver à un coût de remplacement à l'état neuf moins amortissement (CRNMA);
  • la vérification, par l'entremise d'une étude sur les quotients de la valeur estimée sur le prix de vente, que le CRNMA représente la valeur actuelle.

Les installations communautaires disponibles pour les résidents, telles que les piscines, les courts de tennis, les bâtiments récréatifs, les installations centrales de blanchisserie etc., sont considérées comme étant des zones communes et sont incluses dans la valeur obtenue par l'entremise de la méthode du revenu.  Les structures utilisées dans le cadre du parc pour maisons mobiles, telles que les entrepôts, les résidences pour les employés du parc, ou les structures commerciales, sont évaluées au moyen de la méthode du coût.

Valeur actuelle

La valeur du bien-fonds est ajoutée à la valeur de la ou des structure(s) pour obtenir la valeur actuelle totale. 

Une fois la valeur actuelle établie, la valeur est répartie entre les diverses utilisations du parc pour maisons mobiles.  Ce processus est appelé « partitionnement ».  Le partitionnement se produit parce que différentes utilisations peuvent entraîner différentes classifications foncières.

Par exemple :

Un parc de maisons mobiles a une valeur actuelle totale de 500 000 $.  Au sein du parc il y a une boutique qui est également une blanchisserie libre-service.  La valeur de la boutique et du bien-fonds nécessaire à son exploitation est de 100 000 $.  Le reste de la valeur (400 000 $) est attribuable à l'exploitation du parc pour maisons mobiles.  Conformément au Règlement 282/98 de l'Ontario, la valeur actuelle de 400 000 $ du parc pour maisons mobiles est imposable au taux résidentiel, et la valeur actuelle de 100 000 $ de la boutique est imposable au taux commercial.

Renseignements connexes

Loi sur l'évaluation
Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, partie X **
Règlement 282/98 de l'Ontario **
Méthode de comparaison du prix de vente
Approche du coût des résidences
Collecte de données résidentielles

Remarque : cette procédure a été mise au point afin d'apporter au public une compréhension générale des méthodes d'évaluation des domiciles situés au sein de parcs pour maisons mobiles en Ontario.  La loi en vigueur prévaut en cas de contradiction entre la présente procédure et la loi pertinente.

(** Disponible en anglais uniquement)

Remarque : La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.

Il est possible que les renseignements figurant sur cette page ne soient pas entièrement accessibles. Veuillez prendre contact avec nous au 1 866 296-6722 ou au (ATS) 1 877 889-6722 pour nous dire ce que nous pouvons faire pour mieux vous aider.