Introduction à la classification des biens immeubles en Ontario

Objectif

Procurer des renseignements au sujet de la façon dont la Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM) définit des voisinages homogènes dans le cadre de son processus d’évaluation des propriétés.

Contexte

En vertu du paragraphe 19.2(1) de la Loi sur l’évaluation foncière, la SEFM est tenue de produire des estimations de la valeur à une date déterminée par la loi.

La SEFM utilise principalement la méthode de comparaison des ventes comme méthode d’évaluation des propriétés résidentielles.  Elle se fonde sur la théorie selon laquelle la valeur actuelle d’une propriété est directement liée au prix de vente de propriétés similaires situées à proximité. 

En plus d’étudier les renseignements relatifs aux ventes, la SEFM examine les caractéristiques importantes de chaque propriété. Bien que de nombreux facteurs soient pris en considération lors de l’évaluation d’une propriété résidentielle, cinq facteurs importants comptent pour 85 % de la valeur, à savoir :

  • l’emplacement
  • les dimensions du lot
  • la surface habitable
  • l’âge de la propriété, ajusté en fonction des rénovations ou des ajouts importants
  • la qualité de la construction

Un des facteurs les plus importants de cette liste est l’emplacement de la propriété.  Dans le cadre de son processus d’évaluation, la SEFM établit la manière dont l’emplacement d’une propriété affecte sa valeur, à l’aide d’une analyse du voisinage et de la définition de voisinages homogènes. 

Le processus

À des fins d’évaluation, on attribue à chaque propriété résidentielle en Ontario :

  • une zone de marché
  • un voisinage géographique
  • un sous-voisinage aussi connu sous le nom de voisinage homogène

Zone de marché

Chaque propriété résidentielle dans la province est attribuée à une zone de marché. Une zone de marché est une zone géographique assujettie aux mêmes influences économiques. Les valeurs des propriétés dans une même zone de marché ont tendance à augmenter ou à diminuer simultanément. Les zones sont généralement contiguës sur le plan géographique, bien que cela ne soit pas obligatoire. Une zone de marché urbaine comptera typiquement plusieurs milliers de parcelles résidentielles, avec plusieurs centaines de ventes à analyser. Toutes les ventes dans la zone de marché validées à des fins d’analyse sont utilisées pour développer tous les rajustements à la valeur appliqués à l’évaluation des propriétés dans la zone en question, à l’exception de l’emplacement.

Les zones de marché peuvent être :

  • urbaines : une portion d’une région métropolitaine, une ville de taille moyenne ou un regroupement de municipalités
  • un secteur riverain récréatif : propriétés de villégiature au bord de l’eau
  • rural : propriétés résidentielles dans de petits villages et municipalités avec des terres
  • des condominiums
  • commerciales ou industrielles
  • agricoles

Voisinage géographique

Les voisinages sont utilisés pour saisir l’attrait lié à l’emplacement dans chaque zone de marché. Les propriétés sont regroupées dans le même voisinage quand des lots de dimensions semblables et dotés de commodités semblables ont une valeur marchande semblable. Les voisinages urbains comptent habituellement plusieurs centaines de maisons. Seules les ventes provenant d’un voisinage donné sont utilisées pour développer un rajustement en fonction de l’emplacement pour le voisinage en question. Dans les situations où il n’y a que peu de ventes, voire aucune, dans un voisinage, le rajustement en fonction de l’emplacement pour un voisinage semblable est utilisé.  Les voisinages géographiques sont habituellement constitués de groupes de voisinages homogènes.

Voisinage homogène

Les voisinages homogènes sont des zones géographiques au sein d’un voisinage géographique. Ils peuvent être délimités en fonction de frontières naturelles, artificielles ou politiques, et sont établis selon la similitude d’utilisation du terrain et les types et l’âge des immeubles.

Lors de la création de voisinages homogènes, le personnel de la SEFM étudie les plans des services municipaux et les plans de zonage de la municipalité. Ces plans comprennent idéalement l’emplacement des lotissements résidentiels, les parcs, les écoles, les centres commerciaux, les principaux immeubles industriels et les secteurs d’affaires.

La SEFM divise la municipalité en voisinages géographiques à l’aide de ces plans, et en fonction de ses connaissances de la région et du marché immobilier régional.

L’étape suivante comprend la création de voisinages homogènes au sein des voisinages géographiques. Au cours de ce processus, la SEFM prend les éléments suivants en considération :

  • les frontières naturelles (p. ex., les ravins, la topographie, les rues principales)
  • les zones politiques (p. ex., les quartiers, les bureaux de vote, les circonscriptions électorales)
  • la similitude des habitations (p. ex., qualité, âge, type d’habitations)
  • la similitude dans la disponibilité des installations municipales (p. ex., les égouts, l’eau, l’électricité)
  • la similitude de l’environnement physique (p. ex., accès au transport en commun, proximité des écoles, des bibliothèques, des parcs, de centres commerciaux)
  • le caractère historique (p. ex., quartiers classés comme patrimoine historique)
  • la popularité
  • l’état semblable de stabilité, de croissance ou de déclin
  • la similitude de qualité marchande
  • la similitude du zonage

Les voisinages homogènes sont ensuite saisis dans la base de données de la SEFM. Chaque propriété résidentielle dans la base de données de la SEFM est identifiée par un code (p. ex., A16) qui correspond à son voisinage homogène. Ceci permet à la SEFM d’être sûre qu’elle prendra en compte cette caractéristique importante au cours de son évaluation de la propriété. Ceci donne aussi l’occasion à la SEFM d’étudier la perception du marché immobilier au sujet de la popularité de certains voisinages, en analysant les ventes qui ont eu lieu à l’intérieur et à l’extérieur de ceux-ci. À l’aide de cette analyse, la SEFM est en mesure de déterminer la popularité d’un voisinage par rapport à un autre au sein de la municipalité.

Les voisinages sont dynamiques et possèdent leur propre cycle de vie (c.-à-d. périodes de croissance, de stabilité, de déclin et de revitalisation). C’est pour cette raison que le personnel de la SEFM revoit et met continuellement à jour les renseignements concernant les voisinages contenus dans sa base de données, afin qu’elle reflète les changements qui affectent le voisinage comme les changements de zonages municipaux ou l’émergence d’usages ou d’aménagements incompatibles.

Informations pertinentes

Loi sur l’évaluation foncière

Remarque : cette procédure a été mise au point afin d’apporter au public une compréhension générale de la définition des voisinages homogènes`.  La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre le présent protocole et la loi correspondante.

Remarque : La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.

Il est possible que les renseignements figurant sur cette page ne soient pas entièrement accessibles. Veuillez prendre contact avec nous au 1 866 296-6722 ou au (ATS) 1 877 889-6722 pour nous dire ce que nous pouvons faire pour mieux vous aider.