Enquêtes sur les ventes de propriétés agricoles

Objectif

Fournir des renseignements sur le processus d'enquête sur les ventes de propriétés agricoles de la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM).

Contexte

La SÉFM utilise la méthode de comparaison des ventes, également appelée « technique de la parité », comme méthode d'évaluation de la plupart des propriétés en Ontario. Cette approche de comparaison du prix de vente est fondée sur la théorie selon laquelle la valeur actuelle d'une propriété est étroitement liée au prix de vente de propriétés semblables. Elle est utilisée par les évaluateurs et par la plupart des juridictions compétentes en matière d'évaluation au Canada et dans le monde entier.

L'article 1 de la Loi sur l'évaluation définit la valeur actuelle comme étant celle-ci : « à l’égard d’un bien-fonds, s’entend de la somme que produirait, le cas échéant, la vente du fief simple non grevé entre un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de dépendance ». Cela signifie que l'évaluation d'une propriété devrait correspondre au prix auquel on pourrait raisonnablement s'attendre à vendre la propriété, dans son état présent, sur le marché immobilier libre.

Afin d'établir la valeur actuelle des propriétés agricoles, le paragraphe 19(5) de laLoi sur l'évaluation foncière  prévoit ceci : "Aux fins d'établir la valeur des terres agricoles utilisées uniquement à des fins agricoles et celle des bâtiments qui y sont situés et qui sont utilisés uniquement à des fins agricoles, y compris la résidence située sur les terres agricoles, il y a lieu de prendre en compte la valeur courante des terres et des bâtiments uniquement aux fins agricoles et lors de l'établissement de la valeur courante, il ne faut pas prendre en compte les ventes des terres et des bâtiments à des personnes dont la principale occupation n'est pas l'agriculture."

Cela signifie que, lors de la détermination de la valeur courante d'une propriété agricole, seules les transactions effectuées en condition de pleine concurrence entre des producteurs agricoles de bonne foi, consentants et sans lien de dépendance sont utilisées dans l'analyse.

Le processus

La SÉFM reçoit tous les documents de titres fonciers enregistrés dans les 53 bureaux d'enregistrement répartis dans la province.

Ces documents contiennent des renseignements tels que le nom du propriétaire, son adresse postale, sa description légale, le montant et la date de la vente, lesquels sont incorporés à la base de données de la SÉFM.

Bien qu'il y ait de nombreuses ventes de propriétés agricoles, les ventes ne sont pas toutes considérées comme des transactions sans lien de dépendance ou représentatives du marché, et elles n'impliquent pas toutes des agriculteurs de bonne foi.  Seules les ventes que l'on estime représenter des ventes valables de propriétés agricoles sur le marché sont comprises dans l'analyse de la SÉFM. Voici les éléments clés d'une vente valable de propriété agricole :

  • l'acheteur est un agriculteur exploitant une propriété agricole de bonne foi, ou l'acheteur vient d'entreprendre l'exploitation d'une propriété agricole de bonne foi pour la première fois;
  • il s'agit d'une transaction sans lien de dépendance sur le marché immobilier libre;
  • la propriété a fait l'objet d'une promotion sur le marché, pendant une période raisonnable;
  • le prix de vente s'exprime en dollars;

Voici des exemples de ventes non valables :

  • des transactions entre membres d'une même famille ou entre une société mère et sa filiale;
  • les renonciations (par ex. un acte de vente enregistré afin de rectifier une erreur dans le titre de propriété);
  • les ventes forcées (par ex. la faillite du vendeur);
  • les ventes spéculatives (par ex. vente effectuée par un agriculteur à une personne qui prévoit utiliser la propriété à des fins non agricoles);
  • les ventes effectuées par le gouvernement ou par tout autre organisme n'étant pas tenu de payer l'impôt foncier;
  • les ventes sont fondées sur un financement non représentatif;
  • les ventes ne constituent qu'une partie de l'intérêt dans la propriété;
  • les conventions d'achat et de vente dans lesquelles le prix de vente fait l'objet d'une négociation et d'une convention à une date antérieure à la conclusion de la vente.

Afin de déterminer si une vente est valable, la SÉFM réalise une enquête sur celle-ci et accomplit l'une ou l'ensemble des activités suivantes :

  • une inspection de la propriété;
  • l'envoi ou la livraison d'un questionnaire de ventes agricoles au nouveau propriétaire;
  • la prise de contact avec le vendeur, l'acheteur ou l'agent immobilier;
  • l'examen d'autres sources de renseignements relatifs au marché immobilier.

Lorsque la SÉFM inspecte une propriété en vue d'enquêter sur une vente, son personnel doit présenter des pièces d'identité appropriées et expliquer la raison de la visite.il doit poser certaines ou toutes les questions suivantes au nouveau propriétaire;

  • La propriété a-t-elle fait l'objet d'un mandat de vente par un immobilier?
  • Le nouveau propriétaire connaissait-il le vendeur personnellement (membre de la famille, ami)?
  • Existait-il des circonstances susceptibles d'influer sur le prix de vente?
  • Pendant combien de temps la propriété agricole a-t-elle fait l'objet d'une promotion sur le marché?
  • Quel était le prix demandé?
  • Des biens personnels, tels que des récoltes, du bétail, des quotas, de la machinerie ou des droits de coupe, étaient-ils compris dans le prix d'achat?
  • Cette propriété sera-t-elle utilisée à des fins agricoles?
  • Quel est le type d'exploitation agricole?
  • L'acheteur est-il un nouvel agriculteur?
  • S'il existe une résidence sur la propriété, qui en est l'occupant?
  • Si le terrain est loué à un agriculteur, quel est le nom et le numéro de téléphone de l'agriculteur locataire, et qu'est-ce qui est compris dans la convention de location?

Lorsque la SÉFM procède à l'inspection d'une propriété dans le cadre d'une enquête sur une vente, son personnel inspecte le terrain et tous les bâtiments qui s'y trouvent. L'inspection a pour objet de vérifier que l'ensemble des caractéristiques du terrain et des bâtiments enregistrées dans la base de données de la SÉFM correspondent à l'état réel de la propriété au moment de la vente. Les inspecteurs de la SÉFM déterminent également si des modifications ont été apportées, avant ou après la vente, afin que celles-ci se reflètent dans la valeur établie de la propriété. Lorsque la SEFM a achevé ses examens des ventes de propriétés agricoles, elle établit des taux d’évaluation par acre fondés sur la classification des terres agricoles. La classification des terres agricoles est établie en tenant compte de facteurs tels que la texture du sol, la topographie, l’érosion, la pierrosité, les inondations, le drainage et la profondeur de la roche-mère. La SÉFM est alors en mesure d'utiliser les taux d'évaluation par acre ainsi que d'autres informations provenant de ventes valables de propriétés agricoles afin de déterminer l'évaluation d'autres propriétés agricoles.

Renseignements connexes

Loi sur l'évaluation foncière
Questionnaire sur la vente de propriétés agricoles

Remarque : la présente procédure a été mise au point afin d'apporter au public une compréhension générale du processus d'enquête sur la vente de propriétés agricoles. La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre la présente procédure et la loi correspondante.

Remarque : La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.

Il est possible que les renseignements figurant sur cette page ne soient pas entièrement accessibles. Veuillez prendre contact avec nous au 1 866 296-6722 ou au (ATS) 1 877 889-6722 pour nous dire ce que nous pouvons faire pour mieux vous aider.