Procédure d'évaluation pour les multipropriétés en Ontario

Objectif

Offrir une orientation et des renseignements sur l'évaluation des multipropriétés.

Contexte

L'article 19(1) de la Loi sur l'évaluation  confère l'autorité pour l'évaluation des multipropriétés à leur valeur actuelle.

La réglementation de l'Ontario 282/98** Article 3(1) 1.vi. inclut les multipropriétés dans la classe des propriétés résidentielles.

La multipropriété est une forme de propriété dans laquelle des personnes font l'acquisition d'intérêts ou de droits en propriété limitée pour l'utilisation et l'occupation d'un hébergement dans un lieu de villégiature, dans un appartement en copropriété, dans un appartement ou dans une autre installation pour une période déterminée. La plupart des multipropriétés sont des lieux de villégiature ou de vacances.

Il existe deux types d'ententes régissant les multipropriétés :

  • Des actes de cession qui accordent à l'acheteur ou au propriétaire le droit d'utiliser la multipropriété à perpétuité
  • Les ententes sur le droit d'utilisation dans lesquelles la propriété appartient au promoteur et l'acheteur obtient le droit d'utiliser l'hébergement d'un lieu de villégiature en particulier pendant un nombre d'années donné.

Lors de l'établissement d'une multipropriété, le promoteur divise l'occupation de chacune des unités en périodes de temps. Celui-ci peut vendre ces périodes de sorte que chaque acheteur d'une période reçoit le droit d'utilisation d'une unité déterminée pour une période spécifique. Les périodes sont en général d'une durée d'une semaine. Cependant, certains aménagements de multipropriétés utilisent d'autres durées, telles que le trimestre (de 10 à 12 semaines) ou le dixième d'année (cinq semaines).

Il existe plusieurs options relatives à l'utilisation de la multipropriété, dont notamment :

  • une semaine fixe, l'unité est utilisée pendant une semaine déterminée de l'année
  • une semaine flottante, l'unité peut être réservée pendant n'importe quelle semaine d'une saison donnée
  • la copropriété, la propriété est vendue en forfaits de semaines multiples
  • les clubs de vacances, les membres acquièrent des points qui leur permettent d'utiliser diverses options de multipropriété dans divers lieux de villégiature
  • un système de points, les participants achètent des points, qu'ils utilisent comme monnaie leur permettant d'acquérir l'hébergement.

En plus du prix d'achat, l'acheteur d'une période par le biais d'un acte de cession ou d'un droit d'utilisation paie des frais annuels pour l'entretien et la gestion de la propriété. Si le lieu de villégiature est affilié à une entreprise spécialisée en échange, l'acheteur peut devenir membre afin de pouvoir échanger sa semaine avec d'autres membres du monde entier.

Le processus d'évaluation

La méthode de comparaison des ventes est la principale méthode d'évaluation utilisée pour établir la valeur actuelle des multipropriétés. Cette approche estime la valeur d'un projet de multipropriétés en se fondant sur les ventes d'intérêts en multipropriété.

En ordre de préférence, voici les sources possibles de ventes :

  • les reventes, au sein d'un aménagement en multipropriété
  • les ventes du promoteur, au sein d'un aménagement en multipropriété
  • les ventes d'un aménagement en multipropriété comparable
  • les ventes d'un aménagement en copropriété comparable

Dans le but de compiler un inventaire de ventes pour chaque aménagement, la SÉFM fait parvenir un questionnaire portant sur les ventes et les données à chaque promoteur, dans lequel il est demandé à celui-ci des détails particuliers du projet de multipropriété (c'est-à-dire la description de l'unité, les dimensions, les commodités, le nombre d'occupants maximum, les installations sur place) et les renseignements pertinents liés aux ventes afin de déterminer la validité de chaque transaction de vente, c'est-à-dire de vente non liée.

Le personnel de la SÉFM réexamine les questionnaires des ventes dûment remplis et en se fondant sur les critères suivants, ajuste le prix de vente.

  • Les ventes du promoteur comprennent l'important programme les ventes et de commercialisation qui doit être actualisé.
  • Les ventes du promoteur et les reventes prévoient un montant pour les biens meubles. Les unités sont habituellement vendues généralement meublées. La déduction standard pour les biens personnels est de 10 % du prix de vente actualisé.

La SÉFM utilise ces prix de vente ajustés comme référence pour arriver à une valeur estimée de l'ensemble des unités non vendues au sein du complexe de multipropriétés. Au besoin, des ajustements ultérieurs sont effectués afin de corriger les différences entre les unités vendues et non vendues, c'est-à-dire la dimension de l'unité, le nombre d'occupants maximum, le nombre de salles de bains, la vue et l'emplacement dans le complexe.

Dans le cas des aménagements pour lesquels les renseignements sur les ventes sont insuffisants, les ventes d'un complexe d'appartements en copropriété ou d'un projet de multipropriétés comparables peuvent être utilisées pour déterminer la valeur actuelle. Des ajustements ultérieurs peuvent être nécessaires afin de réfléter les différences de commodités, d'emplacement et de tout autre facteur propre à l'évaluation d'un complexe en particulier.

Renseignements connexes

Article 19(1) de la  Loi sur l'évaluation
Règlement 282/98 de l'Ontario**
(** Disponible en anglais uniquement)

Remarque : cette procédure a été mise au point afin d'apporter au public une compréhension générale du processus d'évaluation des multipropriétés. La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre le présent protocole et la loi correspondante.

Remarque : La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.

Il est possible que les renseignements figurant sur cette page ne soient pas entièrement accessibles. Veuillez prendre contact avec nous au 1 866 296-6722 ou au (ATS) 1 877 889-6722 pour nous dire ce que nous pouvons faire pour mieux vous aider.