Procédure d’évaluation pour Effet du prix de vente d'une propriété personnelle sur son évaluation

Objectifs

Expliquer les politiques de la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) quant au rôle du prix de vente d'une propriété dans la détermination de son évaluation.

Le processus

Les évaluateurs sont d'accord pour dire que le prix de vente d'une propriété peut se situer à n'importe quel point d'un intervalle de valeurs, et qu'une seule vente ne représente pas la valeur d'une propriété sur le marché.

Cependant, la SÉFM reconnaît que le prix de vente d'une propriété constitue un facteur important dans la détermination de sa valeur marchande. Le défi consiste à déterminer quand il est approprié d'utiliser le prix de vente réel et quand de bonne raisons permettent de conclure que le prix de vente ne reflète pas la valeur d'une propriété sur le marché.

Les directives suivantes indiquent certaines des raisons les plus fréquentes qui justifient une déviation du prix de vente.

La vente n'a pas été conclue à la date d'évaluation

La Loi sur l'évaluation exige que la SÉFM établisse la valeur marchande des propriétés à une date d'évaluation spécifique (par exemple, le 1er janvier 2012 pour les années d'imposition 2013 à 2016 et le 1er janvier 2016 pour les années d'imposition 2017 à 2020). Les ventes conclues un mois ou plus avant ou après la date d'évaluation doivent être ajustées pour prendre en compte toute augmentation ou baisse du marché de l'immobilier. Les rajustements en fonction du temps sont fondés sur l'analyse d'autres ventes dans le même secteur de marché.

La vente n'est pas une transaction effectuée sur un marché libre

Les ventes doivent être des transactions ayant eu lieu sur un marché libre pour que l'analyse de marché soit pertinente. Il semble que la vente n'a pas été conclue entre un vendeur et un acheteur sans lien de dépendance, avertis et consentants. Les types de vente suivants n'ont généralement pas été acceptés comme fournissant les meilleures indications de la valeur imposable :

  • la vente a été conclue entre des personnes apparentées (par exemple, dans la famille, entre sociétés mère et filiale)
  • la vente a été contrainte (par exemple, en raison d'une saisie hypothécaire, du pouvoir de vente)
  • à la suite d'un cas de force majeure (par exemple, une séparation au sein de la famille ou la liquidation d'une succession, une expropriation, un défaut de paiement des impôts)
  • les ventes du constructeur ou du promoteur
  • la vente suite à un acte de renonciation aux droits ou à un titre
  • une vente à caractère spéculatif
  • des ventes comprenant un financement atypique
  • la vente d'une partie d'un intérêt de propriété
  • les ventes comprenant des biens meubles, des récoltes ou un fonds commercial.

La propriété est modifiée après la vente

Une enquête de l'évaluateur permettra, entre autres, de déterminer si la vente était une transaction dans un marché libre et quelles étaient les caractéristiques de la propriété au moment de la vente. Lorsque des modifications sont effectuées après la vente, le prix réel de la transaction ne représente plus la valeur de la propriété dans son état actuel.

L'évaluateur déterminera également le moment auquel le prix de vente a été négocié. Dans un marché en hausse ou en déclin, si le prix a été négocié quelques mois avant la vente, le prix de vente peut ne pas refléter la valeur marchande au moment de l'enregistrement ou de la négociation.

Le prix de vente est atypique, mais il se situe dans l'intervalle

Les acheteurs et les vendeurs sont motivés par diverses raisons pouvant influer sur le prix qu'ils sont prêts à payer. Par exemple, certains acheteurs sont motivés par le choix d'habiter dans une rue déterminée, près d'une école en particulier, ou ils peuvent être attirés par une caractéristique donnée d'une maison et sont prêts à payer plus que les autres acheteurs pour une propriété possédant cette caractéristique. Dans le même ordre d'idées, les prix peuvent subir l'influence de :

  • l'offre et de la demande pour des propriétés situées dans un certain quartier au moment de l'inscription
  • les aptitudes à la négociation de l'une ou l'autre des parties
  • les circonstances financières de l'une ou l'autre des parties
  • la durée de la période pendant laquelle la propriété reste sur le marché

Ces situations représentent toujours des transactions ayant lieu sur un marché libre, mais les motivations des acheteurs et des vendeurs créent un intervalle de valeurs dans lequel le prix de vente d'une propriété peut se situer.

Par exemple, dans des maisons en rangée ou un immeuble d'habitation en copropriété, il peut exister des unités identiques; bien que leur prix de revente est rarement le même, elles se vendent en général dans un intervalle de valeurs fondé sur les ventes précédentes.

Une propriété de « modèle A » peut se vendre plus cher ou moins cher qu'une autre propriété de modèle identique, en fonction des motivations des parties et des circonstances particulières entourant la vente. Si les prix de vente rajustés en fonction du temps indiquent que l'intervalle de valeurs pour ces maisons en rangée ou ces copropriétés va de 155 000 à 175 000 $, toutes les propriétés du « modèle A » peuvent être évaluées à environ 165 000 $ car il s'agit du prix de vente le plus probable. L'évaluation d'une propriété à une valeur proche de la valeur maximale de l'intervalle et celle d'une autre propriété à une valeur proche de la valeur minimale, en raison du prix payé pour ces propriétés respectives, crée une situation inéquitable. En conséquence, la SÉFM évalue toutes les propriétés comparables au « modèle A » au prix de vente le plus probable, c'est-à-dire à la valeur médiane de l'intervalle de valeur marchande, ou à une valeur proche de celle-ci.

La situation n'est pas toujours aussi évidente. Dans l'exemple de la maison en rangée ci-dessus, le prix de vente peut se situer dans l'intervalle fondé sur les ventes passées, ou en dehors de celui-ci. À la suite de l'inspection et de l'enquête sur la propriété et les propriétés similaires vendues au cours de la même période, l'évaluateur peut décider que le prix de vente représente la meilleure indication de la valeur marchande de la propriété, même si l'analyse de la SÉFM indique une valeur différente. Ceci est particulièrement vrai dans les zones où les propriétés se ressemblent peu, ou dans celles où le nombre de ventes disponibles au cours de la période de l'analyse était limité.

Le prix de vente ne reflète pas la valeur actuelle d'un fief simple non grevé

La Loi sur l'évaluation requière que l'estimation représente « la somme que produirait, le cas échéant, la vente du fief simple non grevé entre un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de dépendance. » (Le texte est souligné pour le mettre en évidence.)

Le terme « fief simple » signifie un intérêt dans la propriété foncière qui est un intérêt dans le bien-fonds au sens le plus large permis par la loi.

Il semble exister des circonstances spéciales qui font que le prix de vente ne reflète pas la valeur actuelle du fief simple non grevé. Ces circonstances sont les suivantes :

  • la vente ne comprend pas tous les intérêts fonciers
  • les contrats de location ou les modalités de transaction ne reflètent pas les conditions actuelles du marché
  • l'absence de promotion de la propriété sur le marché.

Si l'une de ces circonstances s'applique, il n'est pas approprié d'utiliser le prix de vente comme valeur imposable.

Renseignements connexes

Loi sur l'évaluation foncière

Remarque : cette procédure a été élaborée afin d'offrir au public une compréhension générale du processus d'évaluation et de l'effet du prix de vente d'une propriété personnelle sur son évaluation. La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre la présente procédure et la loi pertinente.

Remarque : La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.

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