Procédures d'évaluation pour le processus de plainte de la Commission de révision de l'évaluation foncière

Objectif

Fournir des directives et des informations sur le processus de plainte de la Commission de révision de l’évaluation foncière (CRÉF) concernant les propriétés résidentielles, y compris les condominiums, les propriétés agricoles, les forêts aménagées et les terres protégées.

Contexte

Une évaluation foncière comprend la valeur et la catégorie d’imposition d’une propriété telles qu’elles sont déterminées par la Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM). Les avis d’évaluation foncière sont en général envoyés au mois de novembre. Cependant, seuls les propriétaires fonciers ayant apporté des modifications à leurs propriétés recevront un avis. Les municipalités locales se servent de l’évaluation pour déterminer le montant de l’impôt foncier dont les propriétaires devront s’acquitter.

La Commission de révision de l’évaluation foncière est un tribunal administratif indépendant qui relève du ministère du Procureur général.  Sa fonction principale repose sur l’audition de plaintes de personnes estimant que la valeur imposable ou la catégorie d’imposition de leur propriété est inexacte. La Commission gère également les plaintes relatives à d’autres sujets, par exemple la désignation du soutien scolaire.

Des droits accompagnent le dépôt d’une plainte auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière. Le montant varie suivant la catégorie d’imposition de la propriété. Pour obtenir davantage de renseignements sur les droits de dépôt, veuillez consulter le site Web de la Commission de révision de l’évaluation foncière à elto.gov.on.ca/.

Les articles 40, 44 et 45 de la Loi sur l’évaluation foncière définissent la compétence de la Commission de révision de l’évaluation foncière et les questions dont elle a la responsabilité.

Toute personne a la possibilité de déposer une plainte auprès de la Commission de révision si elle estime que :

  • La valeur de l’évaluation actuelle de sa propriété est trop élevée
  • Sa propriété a été inadéquatement inscrite sur le rôle d’évaluation ou omise de celui-ci
  • Le soutien scolaire est inexact
  • La catégorie d’imposition de la propriété est incorrecte
  • Dans le cas où une propriété fait partie de plusieurs catégories, la part attribuable à chaque catégorie est inexacte

Les plaintes mentionnées ci-dessus peuvent être déposées par le propriétaire foncier, par un tiers, par une municipalité ou par un conseil scolaire. Le plaignant désigne la personne déposant la plainte. Le répondant désigne la personne ou la partie chargée de traiter la plainte.

Il est également possible de déposer une plainte à propos d’une évaluation foncière complémentaire ou d’une évaluation omise. La date limite de dépôt des plaintes est indiquée en bas de l’avis d’évaluation foncière complémentaire ou omise.

Avant de déposer une plainte

Si un propriétaire foncier réfute l’évaluation de sa propriété, il pourra d’abord prendre en considération les options suivantes :

  1. Prendre contact avec la Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM) au 1-866-296-6722.
  2. Demander à la SEFM de réexaminer la valeur imposable ou la catégorie d’imposition de la propriété. La SEFM procédera gratuitement à un réexamen. Une demande de révision peut être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année d’imposition au cours de laquelle la demande est déposée. Cliquez ici pour obtenir de plus amples renseignements sur le processus de demande de réexamen (DR).

En lançant la procédure de demande de réexamen, le propriétaire foncier a la possibilité de fournir à la SEFM les renseignements qui n’étaient pas disponibles au moment de l’évaluation de la propriété, ou il pourra mettre à jour les renseignements erronés ayant été pris en compte dans l’évaluation. Le dépôt d’une demande de réexamen auprès de la SEFM est gratuit. Dans de nombreux cas, ce service peut permettre d’éviter le recours à la procédure auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière. Il se peut que le propriétaire foncier obtienne le remboursement des droits de dépôt si :

  • une demande de réexamen et une plainte ont été déposées auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière et la demande de réexamen a été faite avant de déposer la plainte;
  • un règlement est conclu avec la SEFM par l’entremise du processus de demande de réexamen avant la date d’audience de la plainte fixée par la Commission de révision de l’évaluation foncière; et
  • la plainte est retirée avant le début de l’audience auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière.

Dépôt d’une plainte

Les plaintes doivent être déposées par écrit, à l’aide du formulaire d’avis de plainte de la Commission de révision de l’évaluation foncière disponible dans les bureaux de la SEFM, les bureaux municipaux ou les centres d’information du gouvernement, ou en ligne sur elto.gov.on.ca/. Il est important de préciser la nature de la plainte sur le formulaire.

Lorsque la Commission de révision de l’évaluation foncière reçoit une plainte, elle envoie un avis de réception au plaignant. Si l’appel a été interjeté à temps et les droits sont payés, la CRÉF fixera une date d’introduction et un calendrier des procédures. La CRÉF a deux procédures d’audience pour lesquelles les exigences sont différentes : les instances sommaires et les instances générales. Si la propriété faisant l’objet de l’appel est classée comme propriété résidentielle, propriété agricole, forêt aménagée ou terre protégée, l’appel sera entendu dans le cadre d’une instance sommaire. Tous les autres appels de la Loi sur l’évaluation foncière seront entendus par l’entremise d’une instance générale. Toutes les parties devront respecter les dates d’échéance indiquées dans le calendrier des procédures pour un appel. Si les parties ne s’entendent pas pour régler elles-mêmes l’appel, la CRÉF planifiera une audience. Le calendrier des procédures inclut une date d’échéance pour le dépôt auprès de la CRÉF de la totalité des questions et des documents sur lesquels les parties ont l’intention de s’appuyer lors de l’audience. Aucune question ne peut être soulevée et aucun document ne peut être admis comme élément de preuve s’ils n’ont pas été déposés auprès de la CRÉF avant cette date d’échéance. En vertu de la règle 90 des Règles de pratique et de procédure de la CRÉF, toutes les procédures d’audition dans les instances sommaires seront tenues par voie d’audience électronique, ce qui signifie que les parties recevront une heure à laquelle elles devront appeler à l’audience, sauf instructions contraires de la Commission. Si la CRÉF a approuvé la tenue en personne de l’audience, celle-ci aura lieu aussi près que possible de la municipalité où se situe la propriété.

 La Commission de révision de l’évaluation foncière planifiera la date et l’heure de la procédure d’audition. La CRÉF enverra un avis à toutes les parties contenant les numéros de téléphone de la téléconférence et l’heure prévue pour l’audience. Les parties impliquées dans le processus de plainte comprennent :

  • le plaignant et toutes les personnes ayant porté en appel l’évaluation de leurs propriétés
  • la municipalité
  • la Société d’évaluation foncière des municipalités, représentée en général par un analyste en gestion des cas ou un analyste en évaluations foncières d’un bureau local de la SEFM

Avant l’audience :

  • L’analyste en évaluations foncières examinera la nature de la plainte et entrera en contact avec le propriétaire foncier concerné et la municipalité pour s’assurer que toutes les parties comprennent le problème et pour passer en revue les informations, en expliquant clairement les raisons pour lesquelles la valeur imposable ou la catégorie d’imposition de la propriété sont peut-être incorrectes.
  • De plus, l’analyste en évaluations foncières vérifiera, soit au cours d’une inspection, soit lors d’une conversation avec le propriétaire, que toutes les données de la SEFM utilisées dans le calcul de la valeur imposable ou de la catégorie d’imposition sont complètes et exactes.

Le propriétaire peut ouvrir une session sur aboutmyproperty.ca, où il peut consulter des renseignements sur un maximum de 24 propriétés de leur choix afin de comparer son évaluation avec celle d’autres propriétés. Les rapports détaillés sur le profil d’une propriété comprennent :

  • l’adresse
  • le numéro de rôle
  • l’évaluation de la valeur actuelle
  • les renseignements sur l’emplacement et la vente
  • les détails sur la structure résidentielle (par ex., superficie en pieds carrés)

La sélection des propriétés vendues comparables, les renseignements à leur sujet et tout autre renseignement relatif aux propriétés doivent être divulgués par l’analyste en évaluations foncières avant la date d’échéance indiquée dans le calendrier des procédures pour l’appel. Les Règles de pratique et de procédure de la CRÉF exigent que tous les éléments de preuve sur lesquels toutes les parties ont l’intention de s’appuyer lors d’une audience soient déposées auprès de la Commission avant la date indiquée dans le calendrier des procédures. La règle 82 indique spécifiquement qu’après le jour fixé à la règle 33 comme étant la date d’introduction d’une instance, la Commission ne modifiera aucun échéancier prévu dans le calendrier des procédures (c.-à-d. ajournements), sauf dans des circonstances exceptionnelles. Pour obtenir de plus amples renseignements sur les ajournements, consultez la feuille de renseignements accessible sur le site Web de la CRÉF à elto.gov.on.ca/arb/. L’analyste en évaluations foncières :

  • examinera tous les éléments de preuve
  • déterminera si la valeur imposable ou la catégorie d’imposition doit être modifiée
  • si une modification est recommandée, rédigera le procès-verbal de règlement pour le propriétaire foncier.

Si le propriétaire, l’analyste en évaluations foncières et la municipalité s’entendent sur la rectification de l’évaluation, toutes les parties signent le procès-verbal de règlement et la SEFM le soumet à la CRÉF. Une audience ne sera alors pas nécessaire.

Directive concernant les règlements devant la CRÉF

La SEFM multiplie les efforts pour s’assurer que les appels concernant les évaluations foncières sont résolus le plus tôt possible et que les règlements de dernière minute, juste avant ou lors des audiences de la CRÉF, sont découragés.

Réunion de règlement obligatoire

Chaque appel doit suivre un calendrier des procédures qui décrit les étapes que doivent suivre les parties et la date d’échéance pour chaque étape, une fois que la Commission de révision de l’évaluation foncière a fixé une date d’introduction d’un appel. Les parties doivent fixer et tenir une réunion entre toutes les parties à l’appel avant la 12e semaine (dans le cas d’une instance sommaire) ou la 62e semaine (dans le cas d’une instance générale) suivant la date d’introduction. C’est l’occasion de discuter des questions en litige dans l’appel et d’essayer de parvenir à une entente. Pendant cette réunion, vous déterminerez l’issue de l’appel et aviserez la CRÉF des prochaines étapes au moyen du formulaire Avis de la réunion de règlement obligatoire à la CRÉF.  Après la réunion, la SEFM doit déposer le formulaire Avis de la réunion de règlement obligatoire auprès de la CRÉF.

Conférence en vue d’un règlement amiable

Une conférence en vue d’un règlement amiable est planifiée dans le calendrier des procédures d’une instance générale. La CRÉF prévoira une conférence en vue d’un règlement amiable une fois que les parties auront déposé la divulgation, l’exposé des questions en litige et les réponses, toutes les preuves documentaires, les déclarations des témoins et les rapports d’experts.

Une conférence en vue d’un règlement amiable est une procédure d’audition auprès de la CRÉF où des discussions se tiendront entre les parties. Lors de la conférence en vue d’un règlement amiable, le membre de la CRÉF aidera les parties à résoudre la totalité ou une partie des questions en litige. De plus, le membre de la CRÉF déterminera avec les parties si une médiation ou une audience complète sera préférable pour résoudre l’appel.

Médiation

La médiation est disponible pour les appels de l’évaluation par l’entremise d’une instance générale. La médiation peut également être envisagée pour d’autres types d’appels, mais elle n’est généralement pas disponible dans le cas de propriétés résidentielles. Conformément au calendrier des procédures, la médiation est généralement disponible une fois que les parties ont participé à une conférence en vue d’un règlement amiable. Toutefois, les parties peuvent demander la médiation au lieu d’une conférence en vue d’un règlement amiable. Cette demande peut être présentée avant la conférence en vue d’un règlement amiable si les parties estiment que la médiation pourrait aider à résoudre l’appel.

La médiation est un processus par l’entremise duquel un membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière aide les parties à arriver à une solution volontaire et mutuellement acceptable concernant une partie ou la totalité des questions en litige. Une partie peut demander la médiation en écrivant à la CRÉF et en envoyant une copie de la demande à toutes les parties. La CRÉF peut également lancer le processus de médiation sans demande de la part d’une partie.

Deux semaines avant la médiation, vous devrez fournir par écrit un bref énoncé des questions en litige, votre position sur chacune des questions et les motifs pour lesquels vous avez adopté cette position. Ce mémoire de médiation aidera le membre de la CRÉF à se préparer pour votre médiation. Si une entente est conclue pendant la médiation, les parties doivent soumettre le procès-verbal de règlement à la CRÉF conformément aux dates d’échéance pour les dépôts qui sont énoncées dans les Règles de pratique et procédure de la CRÉF. Si les parties ne parviennent pas à résoudre le conflit lors de la médiation, la CRÉF planifiera une audience.

Pour obtenir de plus amples renseignements sur la réunion de règlement obligatoire, la conférence en vue d’un règlement amiable ou la médiation, veuillez consulter les Règles de pratique et de procédure de la CRÉF et la Directive de pratique sur la médiation qui sont accessibles sur le site Web de la CRÉF à elto.gov.on.ca/arb/ ou en appelant la CRÉF au 416 212-6349 ou sans frais au 1-866-448-2248.

Procédures de règlement

 Conformément à la règle 69 des Règles de pratique et de procédure de la CRÉF, les directives suivantes s’appliquent relativement aux procédures de règlement, pour toutes les catégories de propriétés :

  1. La SEFM, ou la municipalité, si la SEFM n’est pas partie à l’appel, doit rédiger le procès-verbal de règlement dans les 60 jours de l’avis informant la Commission du règlement de l’appel.
  2. Toutes les autres parties doivent signer le procès-verbal de règlement et le remettre à la SEFM ou à la municipalité, selon le cas, dans les 90 jours de l’avis informant la Commission du règlement de l’appel;
  3. La SEFM ou la municipalité, selon le cas, doit déposer le procès-verbal de règlement dûment signé à la Commission dans les sept jours qui suivent l’obtention du procès-verbal dûment signé.

Décision

Conformément à la règle 70 des Règles de pratique et de procédure de la CRÉF, la Commission peut rendre une décision conformément à un procès-verbal de règlement qui n’est pas entièrement signé dans les circonstances suivantes :

a.            Le procès-verbal de règlement est signé par toutes les parties, sauf une

b.            Le délai prévu à la règle 69 pour la préparation du procès-verbal a expiré

c.             Une partie a demandé à la Commission de rendre une décision. Si les parties ne parviennent pas à un règlement, la plainte sera étudiée au cours d’une audience

Si l’une des parties se trouve dans l’impossibilité d’assister à l’audience à la date prévue, elle peut demander un ajournement par écrit à la Commission de révision de l’évaluation foncière, en indiquant les raisons de sa demande. Toutes les demandes d’ajournements doivent être présentées avant la date d’échéance ou de la comparution auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière. Toutefois, les ajournements ne seront accordés que dans des circonstances exceptionnelles. La personne demandant l’ajournement de l’audience est chargée d’obtenir le consentement de toutes autres parties. La Commission de révision de l’évaluation foncière demande à recevoir la preuve de ce consentement avant de décider d’accorder un ajournement. Si votre demande d’ajournement d’une comparution auprès de la CRÉF est refusée, l’audience aura lieu comme prévu et vous devrez être présent.

Si un plaignant décide de retirer sa plainte préalablement déposée auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière, il doit le faire par écrit et envoyer cet avis à la commission sans oublier d’y inclure le numéro de rôle de l’évaluation de la propriété. La Commission de révision de l’évaluation foncière informera l’ensemble des parties concernées du retrait de la plainte.

Préparation en vue d’une audience auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière

Si les parties ne parviennent pas à un règlement, le plaignant peut envisager ce qui suit :

  • Rencontrer l’analyste en évaluations foncières pour comprendre le processus d’évaluation de la propriété. L’analyste en évaluations foncières est prêt et disposé à répondre aux questions et à permettre aux propriétaires de mieux comprendre le processus d’évaluation de leur propriété.
  • Examiner les propriétés comparables à celle du plaignant. La Commission de révision de l’évaluation foncière demandera au plaignant de présenter ces renseignements en tant que preuve au cours de l’audience.
  • Obtenir des renseignements sur les ventes de la propriété et de propriétés comparables situées dans les alentours, en accordant la priorité aux ventes conclues autour de la date d’évaluation. Les agences immobilières et les journaux locaux constituent une bonne manière de démarrer les recherches. Vérifiez les listes des agences immobilières et cherchez les propriétés aux dimensions de lot et aux constructions similaires dans votre voisinage ou votre municipalité. Par exemple, si votre propriété est un bungalow, il est plus approprié de restreindre vos recherches aux bungalows. Obtenez la valeur estimée de propriétés comparables situées dans les alentours en vous concentrant sur :
    • la taille du lot, de la façade et de la profondeur;
    • la taille du bâtiment (mesures extérieures en pieds carrés ne comprenant pas le sous-sol, le garage ou le porche)
    • les détails concernant la structure, notamment l’âge, la qualité et l’état, le type de structure (p. ex. maison isolée, jumelée, à demi-niveaux), le nombre d’étages et de salles de bain;
    • le sous-sol aménagé ou pas.
  • Obtenez des photos de la propriété et des propriétés comparables sélectionnées.

Puisqu’il n’est pas toujours possible de trouver une propriété exactement comme la vôtre, essayez d’en trouver des similaires qui ressemblent le plus à la propriété visée par l’appel.

Pour les propriétés résidentielles situées au bord de l’eau, il peut être plus difficile de trouver des propriétés semblables. Il est préférable de sélectionner des propriétés comparables situées à proximité du même lac, de la même rivière ou du même canal. Au bord d’une rivière ou d’un lac plus grand, les propriétés situées dans les alentours devraient être sélectionnées.

La plupart des propriétés situées au bord de l’eau sont uniques, et lorsque vous sélectionnez une propriété comparable, il est important de prendre en considération les différences de plusieurs caractéristiques de la propriété en plus des détails concernant la structure, notamment :

  • le lieu
  • la taille et le type de façade (c.-à-d. terrain sableux ou rocheux)
  • la forme ou la grandeur du lot
  • les services disponibles

Audience auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière

 La Commission de révision de l’évaluation foncière planifiera la date et l’heure de la procédure d’audition. La CRÉF enverra un avis à toutes les parties contenant les numéros de téléphone de la téléconférence et l’heure prévue pour l’audience. En vertu de la règle 90 des Règles de pratique et de procédure de la CRÉF, toutes les procédures d’audition dans les instances sommaires seront tenues par voie d’audience électronique, sauf avis contraire de la Commission, auquel cas les parties recevront une heure à laquelle elles devront appeler à l’audience. Les Règles de pratique et de procédure de la CRÉF exigent que tous les éléments de preuve sur lesquels vous avez l’intention de vous appuyer lors d’une audience soient divulgués à toutes les parties qui figurent sur le calendrier des procédures avant la date indiquée dans celui-ci.

Le plaignant peut se rendre à l’audience avec un tiers qui parlera pour son compte en cas de problème de langue. La Commission de révision de l’évaluation foncière fournit des audiences en français si le plaignant le demande.

Avant le début de l’audience, le membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière expliquera le processus de l’audience et suivra les étapes suivantes :

  • Les parties prêtent serment ou font une déclaration solennelle.
  • L’analyste en évaluations foncières décrit brièvement la propriété faisant l’objet d’une plainte, notamment les détails de celle-ci, la méthode d’évaluation ainsi que la date de cette dernière.
  • L’analyste en évaluations foncières présentera ensuite les éléments de preuve, en expliquant les raisons pour lesquelles l’évaluation ou la catégorie d’imposition est correcte. Ces raisons peuvent comprendre :
    • une description détaillée de la propriété et du voisinage dans lequel elle est située;
    • une liste des sociétés comparables de la SEFM (les mêmes qui ont été remises au propriétaire foncier);
    • les renseignements sur les ventes de la propriété et des propriétés similaires;
    • toute loi ou politique pouvant clarifier la méthode d’évaluation utilisée.
  • Le plaignant peut ensuite poser à l’analyste en évaluations foncières des questions au sujet de ses éléments de preuve (procédure appelée contre-interrogatoire).
  • Si la municipalité participe à la procédure, elle peut également interroger l’analyste en évaluations foncières au sujet de ses  éléments de preuve.
  • La municipalité peut présenter ses propres éléments de preuve.
  • La SEFM et le plaignant peuvent procéder au contre-interrogatoire de la municipalité concernant ses éléments de preuve.
  • On demande ensuite au plaignant de présenter ses éléments de preuve et d’expliquer les raisons pour lesquelles il croit que l’évaluation ou la catégorie d’imposition est incorrecte. C’est à ce moment-là que le plaignant explique au membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière les raisons pour lesquelles il pense que la valeur imposable n’est pas exacte ou que la catégorie d’imposition est incorrecte. Le membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière n’a pas vu la propriété en question, c’est pourquoi il est important que les éléments de preuve soient clairement exposées. En ce qui concerne les propriétés comparables sélectionnées, le membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière comparera la valeur imposable de la propriété du plaignant avec celle des propriétés comparables en se basant sur les caractéristiques de celles-ci. Le plaignant peut également présenter des renseignements recueillis à propos de la vente de sa propre propriété, si elle est récente, et de la vente de propriétés similaires dans son voisinage.
  • L’analyste en évaluations foncières et la municipalité peuvent alors questionner le plaignant concernant les éléments de preuve qu’il a présentés.
  • Toutes les parties peuvent présenter des conclusions finales, également appelées observations.
  • Toutes les parties ont l’occasion d’y répondre.
  • La CRÉF rendra alors sa décision concernant l’appel du plaignant ou la remettra à un autre jour.

Pour obtenir des détails supplémentaires sur la préparation à l’audience et sur la présentation d’un cas à la Commission de révision de l’évaluation foncière, consultez le site de celle-ci à l’adresse Commission de révision de l’évaluation foncière.

Règles de procédure de la Commission de révision de l’évaluation foncière

Résolution des préoccupations liées à l’évaluation – Demande de réexamen

Exemple d’un rapport détaillé sur l’évaluation foncière

Exemple d’un profil de propriété

Remarque : cette procédure a été mise au point afin d’apporter au public une compréhension générale des procédures d’évaluation du processus conforme de la Commission de révision de l’évaluation foncière. La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre la présente procédure et la loi correspondante.

Remarque : La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre les présentes informations et la loi actuelle. Ces informations ne visent pas à fournir des conseils juridiques et ne sauraient servir à cette fin.

Il est possible que les renseignements figurant sur cette page ne soient pas entièrement accessibles. Veuillez prendre contact avec nous au 1 866 296-6722 ou au (ATS) 1 877 889-6722 pour nous dire ce que nous pouvons faire pour mieux vous aider.