Évaluations des zones résidentielles à baux fonciers

Pour déterminer le potentiel de revenu des sites de votre zone résidentielle à baux fonciers, la SEFM analyse : 

• le revenu; 
• les dépenses; 
• les achats et les ventes; 
• le terrain, y compris les sites des maisons et les aires communes. 

Pour effectuer cette analyse, la SEFM demande des données précises aux propriétaires de maisons situées dans les zones résidentielles à baux fonciers : 

• une liste des renseignements sur le site; 
• les états des résultats d’exploitation; 
• les renseignements sur la location. 

La SEFM analyse les renseignements ayant trait aux revenus et aux dépenses afin de déterminer le revenu net d’exploitation de la zone résidentielle à baux fonciers.

La SEFM consulte l’historique des renseignements sur les revenus et les dépenses recueillis au cours des années précédentes afin de nous assurer que les renseignements divulgués sont caractéristiques d’une année normale d’exploitation. 

La SEFM détermine le revenu net d’exploitation en déduisant les frais et les dépenses ci-dessous du revenu brut potentiel : 

• les frais de gestion standard; 
• l’inoccupation standard et la perte pour recouvrement; 
• l’inoccupation anormale; 
• les charges d’exploitation, y compris : 
• les services d’approvisionnement en eau; 
• les salaires et la gestion; 
• le déneigement; 
• l’entretien et les réparations; 
• les frais juridiques. 

Ensuite, la SEFM divise l’estimation du revenu net d’exploitation par un taux de capitalisation approprié pour la propriété. 

La valeur résultante représente la valeur du terrain utilisé par les unités, ainsi que le terrain et les structures utilisés comme aires communes, par exemple :

• les routes; 
• les allées piétonnières; 
• les installations récréatives; 
• la blanchisserie; 
• les parcs de stationnement. 

La SEFM applique la méthode du coût pour évaluer les maisons dans les zones résidentielles à baux fonciers. En collaboration avec les fabricants et les propriétaires exploitants, la SEFM inspecte les zones résidentielles à baux fonciers de temps à autre afin de s’assurer que les renseignements qui figurent dans les dossiers sont exacts et à jour. 

Lorsque la SEFM inspecte une maison dans une zone résidentielle à baux fonciers, les caractéristiques clés suivantes sont prises en note : 

• la marque et le modèle;
• les dimensions;
• l’âge;
• l’état;
• les types d’ajouts, tels que des patios, des porches, des chambres supplémentaires, etc.; 
• la présence de climatisation. 

En fonction des renseignements ci-dessus, la valeur de la structure est déterminée par : 

1. l’analyse des coûts afin d’en arriver à un coût de remplacement à l’état neuf (CRN), le coût estimé de construction d’une unité de conception, de matériaux et de fonctionnalité semblables;  
2. le calcul du coût de remplacement à neuf moins amortissement (CRNMA); 
3. la vérification que le CRNMA représente la valeur actuelle par l’entremise des données sur la valeur marchande. 

Les structures utilisées pour gérer la propriété sont également évaluées au moyen de la méthode du coût. Cela comprend : 

• les entrepôts; 
• les résidences pour les employés; 
• les structures commerciales. 

Le terrain excédentaire, soit le terrain non utilisé dans le cadre de l’exploitation de la zone résidentielle à baux fonciers, est évalué en recourant aux taux mis au point par l’entremise de la méthode de comparaison des ventes.