Incidence des ventes sur votre évaluation

Les évaluations foncières pour les quelque 4,8 millions de propriétés résidentielles de l’Ontario sont déterminées en utilisant l’évaluation de masse. Ce processus consiste à évaluer un groupe de propriétés à une date donnée en recourant à des données communes, des méthodes standardisées et des tests statistiques. Pour effectuer une évaluation de masse, la SEFM examine les ventes et les renseignements sur les propriétés concernant des transactions sur le marché libre dans une zone de marc

Les résultats de l’évaluation de masse sont comparés aux détails de votre propriété (p. ex., superficie, dimensions du lot, âge de la maison, etc.) afin de déterminer votre évaluation de la valeur actuelle. Celle-ci est alors utilisée par les municipalités de l’Ontario pour déterminer l’impôt foncier.

Pour obtenir de plus amples renseignements sur le processus d’évaluation de masse, veuillez consulter notre guide sur la méthodologie pour les propriétés résidentielles.

Prix de vente par rapport à valeur actuelle

Il est important de ne pas confondre la signification des termes suivants : prix de vente et valeur actuelle. Le prix de vente d’une propriété est le montant final en dollars négocié et accepté par les parties. La valeur actuelle d’une propriété est une opinion éclairée de sa valeur, basée sur l’analyse de toutes les transactions de vente dans une zone de marché donnée.

Les acheteurs et les vendeurs sont motivés par diverses raisons qui peuvent influer sur le prix qu’ils sont prêts à payer pour une propriété ou auquel ils acceptent de vendre une propriété. Les prix peuvent également être influencés par :

  • L’offre et la demande pour des propriétés situées dans un certain quartier au moment de l’inscription.
  • Les aptitudes à la négociation de l’une ou l’autre des parties.
  • Les circonstances financières de l’une ou l’autre des parties.
  • La durée de la période pendant laquelle la propriété reste sur le marché.
  • Les préférences individuelles

Les motivations des acheteurs et des vendeurs ont des répercussions directes sur le prix de vente d’une propriété. Si celui-ci est déterminé par les deux parties, la valeur de la propriété est fixée par les résultats de l’évaluation de masse dans sa zone de marché.

En quoi consiste une transaction effectuée sur un marché libre?

La SEFM n’inclut dans son processus d’évaluation de masse que les transactions effectuées sur un marché libre. Une vente sur le marché libre est une transaction sans lien de dépendance entre un acheteur et un vendeur consentants et bien renseignés. Les ventes qui ne sont pas considérées comme étant des transactions sur le marché libre sont exclues de l’analyse des ventes de la SEFM. Voici quelques exemples de transactions qui ne sont pas sur le marché libre :

  • des ventes entre des parties liées, telles que des membres d’une famille ou des filiales;
  • des ventes forcées (p. ex., en vertu d’une saisie hypothécaire, de la rupture d’une famille ou d’une expropriation);
  • les ventes d’un constructeur ou d’un promoteur;
  • les ventes faisant suite à un acte de renonciation aux droits ou à un titre;
  • la vente était fondée sur un financement non représentatif;
  • la vente visait un intérêt partiel dans la propriété;
  • la vente comprenait des biens meubles, des récoltes ou des fonds de commerce.

Rajustements aux prix de vente

Il est parfois nécessaire de rajuster le prix de vente d’une propriété afin de refléter le montant qui aurait été payé dans le cas d’une transaction sur le marché libre et ne reflète que la valeur du bien immobilier.

Des rajustements peuvent être apportés aux ventes qui sont affectées par les scénarios suivants :

1 – Variations du prix en fonction du temps

D’autres rajustements aux prix de vente sont également requis lorsque le marché immobilier local vit une situation d’inflation ou de déflation, afin de s’assurer que toutes les ventes reflètent les mêmes conditions du marché à une date commune. Cette date commune est appelée « date d’évaluation » dans la Loi sur l’évaluation foncière.

Une partie du processus d’évaluation de masse consiste à assurer le suivi des changements des niveaux de prix avec le temps et à élaborer des rajustements en fonction du temps afin de s’assurer que toutes les ventes reflètent les conditions du marché à la date d’évaluation prescrite par la loi.

Lorsqu’une vente est enregistrée quelques mois après la négociation du prix, comme dans le cas des nouvelles constructions et des copropriétés, il est possible que le prix de vente ne reflète pas les conditions du marché au moment de l’enregistrement.

2 – La propriété est modifiée après la vente

L’analyse des ventes de la SEFM utilise les données sur les propriétés qui sont présentes à la date de la vente. Lorsque des modifications physiques sont réalisées après la vente, le prix de la transaction ne représente plus l’état et la situation de la propriété au moment de la vente. Dans un tel cas, le prix de la transaction ne peut plus être utilisé pour représenter une estimation de la valeur actuelle de votre propriété.