Les tendances immobilières sur cinq ans montrent que les immeubles locatifs et les petits immeubles commerciaux stimulent la croissance de l’immobilier commercial en Ontario

De nouvelles données de la SEFM mettent en lumière les biens immobiliers qui alimentent la croissance des secteurs de l’immobilier commercial en Ontario 

De nouvelles données de la SEFM (Société d’évaluation foncière des municipalités) montrent que le secteur des immeubles résidentiels à logements multiples est le segment de l’immobilier commercial qui connaît la croissance la plus rapide en Ontario. L’activité de développement au cours des cinq dernières années a atteint des niveaux inégalés depuis les années 1970. Au cours de la même période, l’activité de développement a ralenti dans le secteur des bureaux. 

« Le paysage de l’immobilier commercial en Ontario continue d’évoluer en réponse à l’évolution des conditions économiques, des besoins des entreprises, des comportements des consommateurs et de la croissance régionale », explique Greg Martino, évaluateur en chef et responsable des données à la SEFM. « Ces changements se reflètent dans la façon dont les collectivités évoluent à travers les différents types de propriétés développées, achetées et vendues, alors que le secteur immobilier commercial de l’Ontario cherche à répondre aux besoins des collectivités partout dans la province. » 

Publié aujourd’hui, le tout premier Rapport sur les propriétés commerciales de la SEFM examine l’activité des cinq dernières années (2021–2025) dans six secteurs clés : le commerce de détail, l’immobilier industriel traditionnel, les petits immeubles commerciaux, les bureaux, les immeubles résidentiels à logements multiples et l’hôtellerie. Le rapport met en évidence les tendances liées à l’activité de développement, aux habitudes de vente et au rendement des revenus partout en Ontario.  

Les immeubles de grande hauteur et les immeubles sans ascenseur stimulent un développement historique des immeubles résidentiels à logements multiples

Le développement des immeubles résidentiels à logements multiples a atteint des niveaux inégalés depuis les années 1970, principalement stimulé par la construction d’immeubles de grande hauteur. Cependant, des données récentes montrent un équilibre croissant entre la construction d’immeubles de grande hauteur et celle d’immeubles sans ascenseur. 

« La nouvelle offre est de plus en plus stimulée par les logements d’une ou de deux chambres, tandis que l’ajout de logements plus grands a diminué par rapport aux niveaux observés historiquement », explique Martino. « Cette évolution reflète un équilibre entre la demande de logements et la hausse des coûts de construction. » 

En 2025, l’activité des ventes dans le secteur des immeubles résidentiels à logements multiples a été stimulée par les appartements situés dans des immeubles sans ascenseur, lesquels représentaient 80 % des transactions. Le prix médian par logement a enregistré une légère baisse d’une année à l’autre (2,5 %), Toronto affichant une tendance semblable.  

Les marchés locatifs de l’Ontario se sont généralement raffermis depuis 2021, Toronto et Ottawa maintenant les loyers les plus élevés en 2025. Ces tendances peuvent en partie refléter la disponibilité de différents types de logements selon les marchés. Par exemple :  

• L’offre limitée de logements plus grands semble avoir contribué à la hausse des loyers, le loyer médian d’un logement de quatre chambres dans l’Ouest de l’Ontario et à Ottawa ayant augmenté de 60 % depuis 2021. 
• Par ailleurs, une offre excédentaire de petits condominiums et de microcondominiums sur les marchés plus urbains pourrait exercer une pression à la baisse sur les loyers des petits logements. À Toronto, par exemple, les loyers médians des logements d’une chambre ont connu une légère baisse, passant de 1 990 $ en 2024 à 1 945 $ en 2025. 

Le développement des immeubles de bureaux s’oriente vers les immeubles médicaux et dentaires

Le parc immobilier de bureaux de l’Ontario est principalement composé d’immeubles plus anciens, près de la moitié (49 %) des propriétés existantes ayant été construites entre les années 1970 et 1990. L’ajout de nouveaux espaces a été limité au cours des dernières décennies; toutefois, lorsque des projets de développement ont eu lieu, ils ont de plus en plus pris la forme d’immeubles de bureaux médicaux et dentaires. Depuis 2010, ces propriétés représentent plus de 20 % des nouveaux immeubles construits, comparativement à une moyenne historique de 12 %. 

Le développement récent d’espaces de bureaux s’est fortement concentré à Toronto, le centre-ville de Toronto représentant 53 % de la superficie locative brute (SLB) construite en Ontario depuis 2020. Entre 2020 et 2025, 8,4 millions de pieds carrés de nouveaux espaces de bureaux ont été construits dans le centre-ville de Toronto, qui représente désormais 33 % de la superficie totale de la province à la fin de 2025. 

En 2025, le marché des bureaux en Ontario a connu un ralentissement de l’activité des ventes parallèlement à une hausse des taux d’inoccupation :  

• Les ventes de bureaux ont diminué par rapport aux sommets récents, la majorité des transactions concernant des immeubles de bureaux à locataires multiples.  
• Les immeubles de plus grande taille ont continué de se vendre dans les principaux marchés urbains comme Toronto, tandis que les immeubles de taille moyenne ont connu une activité plus soutenue dans les marchés secondaires et tertiaires. 
• À l’échelle de la province, le taux d’inoccupation des bureaux a augmenté régulièrement pour atteindre 16,1 %, tandis que les loyers médians sont demeurés stables à environ 17 $ le pied carré.  
• Toronto a continué d’afficher les loyers les plus élevés en Ontario, avec un loyer médian de 24,05 $ le pied carré, parallèlement à une hausse notable du taux d’inoccupation. 

Les petits immeubles commerciaux ont connu une croissance modérée des propriétés commerciales de détail de plain-pied

Le parc immobilier des petits immeubles commerciaux de l’Ontario demeure principalement composé d’immeubles à usage mixte plus anciens (commerce de détail et bureaux avec logements résidentiels), plus de la moitié de ces propriétés ayant été construites avant 1950. Toutefois, la croissance récente a été plus modeste et largement stimulée par de petits projets commerciaux de détail de plain-pied, lesquels représentent la majeure partie des nouvelles superficies construites depuis 2020. Au cours des cinq dernières années, Toronto, Ottawa, Oakville, Hamilton et Whitby ont été les chefs de file de cette croissance, représentant collectivement 20 % de la superficie totale ajoutée. 

En ce qui concerne les ventes, les petits immeubles à usage mixte de commerce de détail et de bureaux avec logements résidentiels ont continué de dominer les transactions en 2025. Bien que le volume global des transactions demeure inférieur au sommet atteint en 2021, l’activité a augmenté dans certains segments, particulièrement les petits commerces de détail de plain-pied et les immeubles de bureaux à occupant unique.  

La croissance du secteur industriel traditionnel est de plus en plus stimulée par le développement des entrepôts

Le secteur industriel traditionnel a connu une forte croissance ces dernières années, avec une superficie construite ajoutée entre 2020 et 2025 presque aussi importante que celle ajoutée au cours des dix années précédentes (de 2010 à 2019). Une grande partie de cette croissance a été stimulée par les entrepôts, qui représentent désormais plus de 40 % de la superficie totale ajoutée dans ce secteur.  

Avec l’essor du commerce électronique, l’évolution des demandes des consommateurs et le besoin de capacités de livraison plus rapides pour le dernier kilomètre, la croissance du secteur industriel traditionnel a été en partie stimulée par l’expansion du secteur de la logistique le long de corridors de transport bien développés.   

L’activité des ventes de propriétés industrielles autres que des entrepôts s’est améliorée en 2025, avec des prix plus élevés et une augmentation du volume des transactions. En revanche, les propriétés d’entreposage ont connu une stabilisation des prix au pied carré ainsi qu’une baisse de l’activité des ventes. 

Pour obtenir plus d’information, notamment des analyses sur les développements du commerce de détail et les gains de revenus du secteur de l’hôtellerie, consultez notre complet Rapport sur les propriétés commerciales.  

Points clés à retenir : 

• Croissance du secteur des immeubles résidentiels à logements multiples : Le secteur des immeubles résidentiels à logements multiples est celui de l’immobilier commercial qui connaît la croissance la plus rapide en Ontario, les niveaux récents de développement ayant atteint des sommets inégalés depuis les années 1970. 
• Ralentissement et réorientation de la croissance du secteur des bureaux : Le taux d’inoccupation des bureaux a augmenté à l’échelle de la province en raison du ralentissement de la construction de nouveaux immeubles, tandis que le secteur continue de se réajuster à la suite de la pandémie.  
• Le secteur des petits immeubles commerciaux connaît une croissance modérée : Le parc immobilier demeure fortement composé d’immeubles à usage mixte plus anciens, plus de la moitié de ces propriétés ayant été construites avant 1950. 

• La croissance du secteur industriel traditionnel s’accélère : Le secteur a connu une forte expansion entre 2020 et 2025, les entrepôts représentant une grande partie des nouvelles superficies construites depuis 2020.      

À propos de la SEFM

La SEFM est une société indépendante sans but lucratif financée par l’ensemble des municipalités de l’Ontario. Elle rend des comptes à la province, aux municipalités et aux contribuables fonciers par l’intermédiaire de son conseil d’administration composé de 13 membres. 

Notre rôle consiste à évaluer et à classifier avec précision toutes les propriétés de l’Ontario conformément à la Loi sur l’évaluation foncière et aux règlements établis par le gouvernement de l’Ontario. Nous sommes la plus importante autorité d’évaluation foncière en Amérique du Nord, évaluant et classifiant plus de 5,7 millions de propriétés dont la valeur totale estimée dépasse 3,2 billions de dollars.